[법률라운지] 법규정 유감 : 법무법인화인

2024-05-24

하자와 관련된 법령은 크게 공동주택관리법 및 동법 시행령과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)으로 구분할 수 있다.공동주택관리법은 하자보수를 신속하게 시행하도록 하기 위해 절차와 내용을 규정한 법이라 할 수 있고, 집합건물법은 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구를 규정하는 법이라 할 수 있다.

이 두 법의 가장 큰 차이점은 하자에 대한 정의가 다르다는 점이다.

공동주택관리법에서 하자의 정의는 공사상 잘못으로 탈락, 파손, 균열, 들뜸 등의 흠이 발생되고, 이러한 흠이 기능이나 안전, 미관상 중대한 지장을 초래할 정도의 흠, 즉 공사상 잘못과 흠, 그리고 중대한 지장을 초래해야 하는 3가지 요건을 모두 갖추어야 하자보수의 대상이 된다고 규정하고 있다.

이에 비해 집합건물법에는 하자에 대한 정의가 없고 민법 도급편의 몇몇 규정을 준용하도록 규정하고 있는데, 그 규정의 요지는 공사상 잘못이나 중대한 지장을 초래할 정도 등을 따지지 않고 흠만 있으면 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구를 할 수 있는 것으로 해석되고 있다.

이러한 규정상의 차이는 사용검사 후 하자, 즉 균열이나 처짐, 들뜸, 탈락 등의 하자에 엄청난 차이를 가져오게 된다.

특히 허용균열 폭 미만의 균열의 경우 말 그대로 허용된 균열로 공사상 잘못이 없는 것이어서 하자보수의 대상은 아니지만, 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 대상이 된다는 이해하기 어려운 결론에 이르게 된다.

사실 건설사들은 협력업체를 통해서 하자보수를 신속하게, 그리고 저렴한 비용으로 실효적으로 할 수 있다. 이에 비해 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받은 입주자들은 여러 가지 사정상 효율적이고 신속한 하자보수를 하기가 어렵고, 비용만 허비하는 낭패를 보기가 쉽다.

이러한 여러 가지 정황을 종합해 볼 때, 공동주택관리법상 하자의 정의는 좀 더 넓게 인정하는 쪽으로 개정하고, 집합건물법상 하자의 정의는 좀 더 엄격하게, 즉 공사상 잘못이 있고, 그로 인해 균열, 탈락 등의 흠이 발생하고, 이것이 기능상ㆍ안전상ㆍ미관상 중대한 지장을 초래하는 하자로 제한할 필요가 있지 않을까라는 생각을 해본다. 법체계상으로 특별한 문제만 없다면 말이다.

정홍식 변호사(법무법인 화인)

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202403170915581610189

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