준공내역서 대비 미‧변경시공 하자담보책임 유무 : 법무법인화인

2024-05-21

1. 개요

하자소송에서 간혹 준공내역서 대비 미‧변경시공된 부분을 하자라고 주장하며 하자담보책임을 구하는 경우가 있는데, 과연 하자 판단기준으로서 준공내역서와 달리 시공된 부분을 하자라고 할 수 있는지에 대하여 검토해본다. 물론 이 경우는 준공도면상 내용이 준공내역서와 다르다거나, 준공도면에는 시공지시가 없는 경우를 말하는 것임을 전제로 해야 하겠다.

2. 준공내역서가 주택건설사업에 편입되는 단계

주택법 제22조(주택의 설계 및 시공) 제1항에서는 “사업계획승인을 얻어 건설되는 주택을 설계하는 자는 대통령령이 정하는 설계도서 작성기준에 적합하게 설계하여야 한다”고 규정하고 있고, 주택법 시행령 제23조(주택의 설계 및 시공) 제1항 제1호에서는 “설계도서는 설계도‧시방서‧구조계산서‧수량산출서ㆍ품질관리계획서 등으로 구분하여 작성한다”고 규정하고 있는바, 준공내역서는 주택법령상의 ‘수량산출서(수량산출내역서)’에 해당한다. 그런데 주택법 및 동법 시행령에 따라 마련된 주택의 설계도서 작성기준 제4조 제1항을 보면 주택건설사업계획 승인을 얻은 자가 ‘착공신고를 하는 때’ 실시설계도면과 함께 수량산출서를 사업계획 승인권자에게 제출하도록 규정하고 있으므로, 수량산출서(수량산출내역서)는 사업시행사가 주택건설 사업계획 승인권자로부터 사업계획승인을 받은 다음 착공신고를 하기 이전에 공종별 규격과 수량을 산출한 내역서를 작성하여 실시도면과 함께 착공신고를 하면서 사업계획 승인권자에게 제출하는 것이다.

이로써 알 수 있는 사실은 수량산출서(수량산출내역서)가 설계도서에 편입되는 시기가 착공 전 단계라는 점인바, 수량산출서(수량산출내역서)는 사업계획승인도면의 일부이지, 공사가 진행됨에 따라 공종별로 설계변경 등을 거친 후에 완성되는 사용승인도면의 일부가 아니라 할 것이다. 그렇다면 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판례에서 사업계획승인도면 내지 착공도면이 하자 판단기준이 되지 않는다는 논리가 여기에도 그대로 적용될 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 준공내역서는 하자 판단기준이 될 수 없을 것이다.

3. 설계도서 해석의 우선순위 검토

아울러 주택의 설계도서 작성기준 제10조 제2항에서는 공사계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니한 경우에 ‘1.특별시방서 2.설계도면 3.일반시방서 4.표준시방서 5.수량산출서 6.승인된 시공도면’의 순서로 해석할 것을 원칙으로 정하였다. 이러한 순위로 정하고 있는 점에 비추어 보면, 수량산출서는 그 작성시점으로부터 설계 변경된 바 없이 건축된 사항에 관하여만 준공도면의 구체적인 사항을 파악하는 데 보충적인 의미를 가지는 것으로 봄이 타당하다.

그렇다면 설계도서 해석기준에 따라, 특별시방서 및 이 사건 준공도면을 우선하여 하자여부를 판단해야 할 것이므로, 그보다 후순위인 수량산출서가 우선하여 하자판정의 근거가 될 수 없다 할 것이다.

4. 결어

이상과 같이 원칙적으로 준공내역서는 하자 판정기준이 될 수 없으므로, 준공내역서에 기재된 내용대로 시공하지 않았다는 사정만으로 미시공 또는 변경시공으로 인한 하자를 인정하기 어려울 것이다.

정홍식 변호사 (법무법인 화인)

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=201904021122586870804

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