오늘은 건설사의 입장에서 미수령한 잔여 공사대금을 활용하여 하자소송에서 효율적으로 대응할 수 있는 방법에 대하여 이야기해보겠습니다.
통상의 하자소송은 집합건물의 입주자대표회의 또는 관리단이 구분소유자들로부터 하자담보추급에 관한 채권을 양수받아 시행사, 시공사, 하자보수보증사에 대하여 하자담보책임에 따른 손해배상을 구하는 형태로 소송이 제기됩니다.
이때에 청구권원이 되는 것은 집합건물법 제9조입니다. 집합건물법은 2013년 6. 19.에 주요한 개정안이 시행되었는데, 사실 그 전까지 집합건물법 제9조는 구분소유자들의 시행사에 대한 하자담보책임만을 규정하고 있었고, 시공사에 대하여서는 직접 청구권을 인정하지 않았습니다. 따라서 구집합건물법하에서 구분소유자는 우선적으로 시행사에 대하여 집합건물법에 따른 하자담보책임을 구하고,, 시공사에 대하여는 시행사의 시공사에 대한 건설산업기본법 제28조에 따른 하자담보책임을 대위 청구하는 형태로만 소를 제기할 수 있을 뿐이었습니다.
구집합건물법하에서 시공사에 대한 청구는 채권자대위 구조를 가지고 있었으므로 시공사는 시행사에 대하여 가지는 잔여공사대금 채권으로 상계의 항변을 할 수 있었습니다.
그러나 집합건물법이 개정되면서 구분소유자가 시공사에 대하여서도 하자담보추급에 관한 직접 청구권을 부여하였으므로 기존의 채권자대위 구조가 더 이상 유지되지 않았기 때문에 과연 시공사가 시행사에 대하여 잔여공사대금 채권을 가지고 있다는 이유만으로 구분소유자에 대하여 대항할 수 있는지 여부가 법리적 쟁점으로 대두되었습니다.
사실 개정집합건물법이 2013년에 시행되고 나서 비교적 최근까지도 구집합건물법이 적용되는 소송 사건이 이어져 왔던 한편, 개정집합건물법이 적용되는 사안에서도 구분소유자에게 직접 청구권이 인정되는 이상 시공사의 시행사에 대한 상계의 항변으로 구분소유자에 대항하는 것에 대하여 회의적인 시각이 다수였기 때문에 개정집합건물법하에서 시공사의 시행사에 대한 상계의 항변으로 구분소유자에 대하여 면책을 주장하는 사례는 거의 없었습니다.
다만 법무법인 화인은 개정집합건물법 제9조에 대한 면밀한 검토 끝에 집합건물법 제9조 제3항에서 “시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다”는 조문 내용을 시공사가 시행사에 대하여 가지는 잔여공사대금, 대여금 등의 채권으로 상계의 항변을 한 경우까지도 포섭될 수 있는 것으로 판단하여 이를 법리로 구성하여 적극적으로 법원에서 다투기 시작하였습니다.
결과는 상당히 긍정적이었습니다. 위 법리를 주장한 모든 사건에서 저희 법무법인의 주장이 인용되었습니다. 특히, 이미 하자소송이 제기될 즈음에 존재하는 잔여공사대금, 대여금 채권 등은 시공사가 회수하기 어려운 경우가 대부분인데, 사실상 회수가 어려웠던 잔여공사대금, 대여금 등의 채권으로 실제로 부담하여야 하는 손해를 면하게 된 것입니다. 저희 법무법인의 사례를 보면 적어도 수억원, 많게는 수십억 원의 손해배상 지급 의무를 면하게 되어 시공사로서는 상당한 부담을 덜게 되었습니다.
건설사의 입장에서 위 법리에 맞추어 사전적으로 준비를 하기 위하여서는 발주자 측과 잔여공사대금, 대여금 등 잔존하는 채권을 명확히 법적으로 확정하여 두는 것이 필요합니다. 지급명령신청, 소송, 합의서, 확인서 등 사법절차나 계약을 통하여 시공사가 시행사에 대하여 어떠한 종류의 채권을 얼마나 가지고 있는지 명확히 특정해두는 것을 권장드립니다. 만약 시행사가 조합이라면 합의서, 확인서 등을 체결함에 있어서 조합 내부의 결의가 있었는지 여부를 자료를 통하여 확인하시어 이를 보관할 필요도 있겠습니다.
오늘 준비한 내용은 여기까지입니다. 이상과 같이 시공사가 시행사에 대하여 가지는 채권들을 통하여 하자소송에서 대응하는 방법에 대하여 알아보았습니다. 건설사 관계자분들에게 많은 도움이 되셨기를 바라며, 추가로 궁금하신 사항이 있다면 편하게 법무법인 화인에 문의하여 주시기 바라겠습니다.
법무법인 화인 황석현 변호사
오늘은 건설사의 입장에서 미수령한 잔여 공사대금을 활용하여 하자소송에서 효율적으로 대응할 수 있는 방법에 대하여 이야기해보겠습니다.
통상의 하자소송은 집합건물의 입주자대표회의 또는 관리단이 구분소유자들로부터 하자담보추급에 관한 채권을 양수받아 시행사, 시공사, 하자보수보증사에 대하여 하자담보책임에 따른 손해배상을 구하는 형태로 소송이 제기됩니다.
이때에 청구권원이 되는 것은 집합건물법 제9조입니다. 집합건물법은 2013년 6. 19.에 주요한 개정안이 시행되었는데, 사실 그 전까지 집합건물법 제9조는 구분소유자들의 시행사에 대한 하자담보책임만을 규정하고 있었고, 시공사에 대하여서는 직접 청구권을 인정하지 않았습니다. 따라서 구집합건물법하에서 구분소유자는 우선적으로 시행사에 대하여 집합건물법에 따른 하자담보책임을 구하고,, 시공사에 대하여는 시행사의 시공사에 대한 건설산업기본법 제28조에 따른 하자담보책임을 대위 청구하는 형태로만 소를 제기할 수 있을 뿐이었습니다.
구집합건물법하에서 시공사에 대한 청구는 채권자대위 구조를 가지고 있었으므로 시공사는 시행사에 대하여 가지는 잔여공사대금 채권으로 상계의 항변을 할 수 있었습니다.
그러나 집합건물법이 개정되면서 구분소유자가 시공사에 대하여서도 하자담보추급에 관한 직접 청구권을 부여하였으므로 기존의 채권자대위 구조가 더 이상 유지되지 않았기 때문에 과연 시공사가 시행사에 대하여 잔여공사대금 채권을 가지고 있다는 이유만으로 구분소유자에 대하여 대항할 수 있는지 여부가 법리적 쟁점으로 대두되었습니다.
사실 개정집합건물법이 2013년에 시행되고 나서 비교적 최근까지도 구집합건물법이 적용되는 소송 사건이 이어져 왔던 한편, 개정집합건물법이 적용되는 사안에서도 구분소유자에게 직접 청구권이 인정되는 이상 시공사의 시행사에 대한 상계의 항변으로 구분소유자에 대항하는 것에 대하여 회의적인 시각이 다수였기 때문에 개정집합건물법하에서 시공사의 시행사에 대한 상계의 항변으로 구분소유자에 대하여 면책을 주장하는 사례는 거의 없었습니다.
다만 법무법인 화인은 개정집합건물법 제9조에 대한 면밀한 검토 끝에 집합건물법 제9조 제3항에서 “시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다”는 조문 내용을 시공사가 시행사에 대하여 가지는 잔여공사대금, 대여금 등의 채권으로 상계의 항변을 한 경우까지도 포섭될 수 있는 것으로 판단하여 이를 법리로 구성하여 적극적으로 법원에서 다투기 시작하였습니다.
결과는 상당히 긍정적이었습니다. 위 법리를 주장한 모든 사건에서 저희 법무법인의 주장이 인용되었습니다. 특히, 이미 하자소송이 제기될 즈음에 존재하는 잔여공사대금, 대여금 채권 등은 시공사가 회수하기 어려운 경우가 대부분인데, 사실상 회수가 어려웠던 잔여공사대금, 대여금 등의 채권으로 실제로 부담하여야 하는 손해를 면하게 된 것입니다. 저희 법무법인의 사례를 보면 적어도 수억원, 많게는 수십억 원의 손해배상 지급 의무를 면하게 되어 시공사로서는 상당한 부담을 덜게 되었습니다.
건설사의 입장에서 위 법리에 맞추어 사전적으로 준비를 하기 위하여서는 발주자 측과 잔여공사대금, 대여금 등 잔존하는 채권을 명확히 법적으로 확정하여 두는 것이 필요합니다. 지급명령신청, 소송, 합의서, 확인서 등 사법절차나 계약을 통하여 시공사가 시행사에 대하여 어떠한 종류의 채권을 얼마나 가지고 있는지 명확히 특정해두는 것을 권장드립니다. 만약 시행사가 조합이라면 합의서, 확인서 등을 체결함에 있어서 조합 내부의 결의가 있었는지 여부를 자료를 통하여 확인하시어 이를 보관할 필요도 있겠습니다.
오늘 준비한 내용은 여기까지입니다. 이상과 같이 시공사가 시행사에 대하여 가지는 채권들을 통하여 하자소송에서 대응하는 방법에 대하여 알아보았습니다. 건설사 관계자분들에게 많은 도움이 되셨기를 바라며, 추가로 궁금하신 사항이 있다면 편하게 법무법인 화인에 문의하여 주시기 바라겠습니다.
법무법인 화인 황석현 변호사