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건설감정사례

건설감정실무기준

하자 및 피해 판단 기준과 감정시점

  • 등록일19-09-02
  • 조회수2,578

​-하자 및 피해 판단 기준

​우선 미완성과 하자를 구별할 필요가 있다. 미완성의 경우 원칙적으로 공사대금 채권은 발생하지 않고, 완성된 건물의 미시공 부분은 하자보수비 청구의 대상이 되기 때문이다. 판례는 건물신축공사의 미완성과 하자를 구별하는 기준에 관하여 '공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 그것이 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않으며 개별적 사건에 있어 예정된 최후의 공정이 일단 종료하였는지 유부는 당해 건물 신축공사도 급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수 밖에 없다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다 32986 판결)'고 판시하였다.

 

하자감정은 하자발생의 원인이 대부분 수급인의 시공상 과실임을 전제로 하고 있지만, 하자 발생 및 확대에 시공 이외에 설계상 과실이나 건축주의 사용상 과실 등 다른 요인이 있는지를 양 당사자에게 확인할 필요가 있고, 특히 대상 건축물 자체에 원래 구조상 문제 및 노후화 문제가 있으면 이에 대한 기여도를 별도로 산정할 필요가 있다. 이러한 점들을 구분하지 않고 모두 합쳐젓 감정결과를 내었다가 감정결과가 나온 후에 당사자가 이의를 제기할 경우 법원은 위와 같은 과실들을 구분하도록 추가감정을 명할 수 밖에 없다.

 

또한, 건설공사로 인한 인접 건물의 피해상태 감정에서는 피해건물에 이미 존재하였던 기존 손상 및 구조적 취약점의 기여도까지 감정하여야 한다.

 

​- 하자발생시점의 특징

​하자보수를 요청하는 공문을 발송한 시점을 확인하게 하는 등 하자발생시점의 구분기준도 명확하게 하여야 할 필요가 있다. 하자발생시점이 중요한 의미를 가지는 경우는 공동주택의 보증범위와 관련이 있다. 즉 하자발생시점이 사용검사 이전인지 이후인지에 따라서 하자보수 보증사의 보증의 범위가 달라지기 때문이다. 통상 미시공 · 변경시공 하자는 '사용검사 이전'으로, 부실시공 하자는 '사용검사 이후'로 구분하고 있으나, 이와 같은 방식으로 무조건 사용검사 전 · 후로 구분하는 것은 합리적이지 않다.

 

보증 대상 하자의 발생시기의 판단에 대해서는 보증대상 하자의 구성요소를 '원인'과 '현상'으로 구분하여, 비록 원인행위가 사용검사 이전에 이루어졌더라도 그러한 사정만으로 사용검사 이전의 하자로 판단하지 않고, '하자의 원인(예: 단열재의 변경시공, 방수의 미시공)'으로부터 기인된 구체적인 '하자현상(예: 결로현상, 곰팡이, 누수)'이 나타나는 시점이 바로 하자의 발생시점이라는 판례(대법원 2006.5.25.선고 2005다77848 판결)의 취지를 참고해야 한다.

 

​-하자보수비용의 특정

​하자보수비용은 하자보수가 불가능하거나 하자가 중요하지 않은데 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우 하자로 인한 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치의 차액이 되고, 교환가치의 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우의 통상의 손해는 하자없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액이 손해배상의 기준이 된다.

여기서 교환가치의 평가는 재조달원가에 감가수정을 하는 복성식평가법에 의하는 것이 합리적이고, 감가수정을 하는 것이 적당하지 않은 경우에는 건물 완공 시의 재조달원가를 산정 비교하는 방법에 의하여 평가하는 것이 합리적이다(대법원 1998.3.13.선고 95다30345 판결 등 참조).

 

한편 하자보수비 산출방법을 표준품셈으로 할 것인지 여부, 제 경비를 산정하기 위한 원가계산 제비율 적용기준도 정하여야 하는데 통상 감정시점의 조달청 발표 '건축 · 산업환경 설비공사 원가계산 제비율 적용기준'을 적용한다.

집한건물의 하자보수비 산정에 있어서 감정인이 각 세대별 공통되는 하자 등 특정 하자항목을 전수조사가 아닌 표본조사로 감정하고자 하는 경우에는 당사자들의 의견을 물어 그 범위를 정하는 절차를 거쳐야 한다.

 

​- 감정시점

공사비 산정의 기준시점은 공사계약상 정해진 공사비 지급 시점이 기준이 됨이 원칙이나, 이러한 약정이 없는 경우에는 공사의 완공 및 인도시(공사잔대금 청구), 공사계약의 해제시 (기성고청구), 추가공사의 완료시(추가공사비 청구) 등 청구의 내용에 따라 기준 시점이 달라진다. 한편 공사시점과 감정시점 사이에 큰 차이가 없다면 당사자들의 합의에 따라 일정한 시점을 공사비용의 산정기초로 삼는 것도 가능하다(통상은 감정시점으로 한다).

 

하자보수비는 목적물의 완성시가 아닌, 하자보수 청구시 또는 손해배상 청구 시를 기준으로 산정하며(대법원 1994.10.11. 선고 94다26011 판결), 실무상 하자보수청구와 관련해서는 소 제기시점을 비용산저으이 기준으로 정하는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

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