질문
2017년 7월 27일 전세계약을 하였고 이번년도 7월 27일이 임대차계약 만료일이였습니다
7월28일에 잔금 치루고 확정일자 받았으며 이사는 2017년 8월 27일 하였습니다
주택도시보증공사에서 보험에도 8월27일에 가입해놓았습니다
재계약 의사가 있던터라 계약 만료일이 다가와서 연락 달라고 6월 17일에 임대인에게 전화를 했으나 받지않아서 문자 남겼습니다
그뒤로도 전화했으나 연락이 안되고 연락도 안와서 6월27일에 계약한 공인중개사에 연락해달라고 요청했습니다
부동산 전화도 안받아서 부동산에서 집주인 엄마 연락처를 알아봐줘서 전화했습니다
그제서야 집주인이 저한테 전화주었고 날짜는 6월28일이였습니다
1년 재계약과 이사을 고민하던 터였는데 집에 압류랑 근저당이 잡혀있다고 하더군요
그래서 7월1일에 이사간다고 전화했으나 역시나 연락이 안되서 문자 남겨놓았습니다
부동산에도 상황을 말하고 이사가기로했는데 집주인이 근저당과 압류는 7월까지 정리가 가능하다며 재계약 하자고했고 부동산에서도 1년 사실꺼면 재계약하시는게 낫다고 해서 그렇게 하기로 했습니다
문제는 이제부터입니다
7월에 등기를 떼봤는데 압류 근저당이 정리가 안되서 집주인한테 연락했습니다
역시나 연락은 안되었고 집주인 엄마한테 연락하니 전화가 와서 자기가 일때문에 제주도 있어서 그렇다며 정리는 꼭 한다고 하더군요
그래서 8월8일 계약했던 부동산에서 만나서 대필료 지불하고 재계약 하기로 약속 받았습니다
근데 당일에 아무런 연락도 없어서 부동산에 전화해서 집주인이랑 재계약하기로했는데 연락 받으신거 있었냐하니깐 없다고 하더라구요
그래서 등기부를 확인해보니 역시나 그대로 였습니다
바로 집주인한테 전화해서 재계약하는날인데 왜 아직도 정리가 안됫냐하니 처리가 늦어졌다고 또 말을 바꾸더군요 그래서 8월16일까지 처리 안되면 이사 가겠다고 최후통첩하고 문자도 보냈습니다
그 뒤로 지금까지 쭉 잠수입니다
부동산에서도 이렇게 갚을능력이 안되면 집을 팔아달라고 할텐데 그런 액션도 없다고 하네요
오늘 바로 은행에 전화하니 제가 가입한 상품이 이런경우 10월25일까지 2달 연장이 가능한 상품이라 그 이전에 보증보험에서 대출금 받고 상황후 이사가면 된다고 하더군요
그래서 보증보험에 보증금 반환 신청하려 전화했는데 한달 이내에 이사간다고 연락을 안해서 안된다고 하네요
저는 계약 한달보다 이전인 44일 전부터 연락을 계속 취했고 집주인은 약속 불이행 및 연락두절로 시간만 끌었는데..
급하게 알아보니 내용증명을 보내면 법적효력은 아니지만 증거는 될수있다고 하여 오늘 바로 보내고 임차인등기명령 신청하면 보증보험에서 받을수 있다고 하여서 구비서류랑 신청서 작성해서 제출했습니다
은행 직원과 담당자가 이런경우 무조건 반려없이 통과될꺼라하는데 불안해서 글 남깁니다ㅜ
반려되면 보충하면 되는데 이후 다른 해결 방안 있으면 조언 부탁드립니다.
답변
내용증명을 보내는 것은 주택임대차보호법에서 요구하는 계약해지 통지사실을 효과적으로 입증할 수 있는 가장 쉽고 확실한 방법입니다. 따라서 집주인의 주소지로 지금이라도 내용증명 우편을 발송하시는게 좋을 것으로 보입니다.
이미 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태이기 때문에 지금 내용증명 우편으로 계약해지 통지서를 보내더라도 3개월 뒤에야 효력을 발생합니다. 임차권등기명령을 신청하려면 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 사실을 입증해야 하므로 먼저 계약해지 통지를 발송해서 집주인에게 도달이 되어야 합니다. 계약해지의 효력이 발생하지도 않았는데 임차권등기를 신청할 수는 없기 때문입니다.
지금이라도 계약해지 내용증명 통지를 하시고 통지가 도달되는 시점부터 3개월 뒤에 임차권등기를 신청하시는 것이 맞는 처리일 것으로 보입니다. 임차권등기명령신청이 받아들여져서 임차권등기가 이루어지는 경우에 보증보험에서 전세금을 대신 변제할 것으로 보이고, 임차권등기가 이루어지지 않게 되면 보증금을 지급해주지 아니할 것입니다.
상식적으로 생각해보시면 간단한 일입니다. 법적으로는 임대차계약이 해지되고, 임차인인 질문자님이 이사를 나가야지만 집주인이 보증금을 지급해야 하는 의무가 발생합니다. 집주인이 보증금을 지급해야 하는 의무를 이행하지 아니할 때 보증보험사에서는 보증금을 대신지급하게 되는 것이구요.
따라서 내일 당장 내용증명 우편으로 계약해지통지를 하시는게 좋을 것 같습니다. 3개월 뒤에 임차권등기를 신청하시면서 보증보험금 청구를 하셔야 할 것 같군요.
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