건설감정사례

언론보도

[건설경제신문]전문가 좌담-"비용절감 유형가치 넘어, 사업 안정화 무형가치도 창출"

등록일19-07-10
조회수1,116

효율적인 도시정비사업 …'CM'방식' 새 트렌드로 뜬다.

건설사업관리(CM)는 건설공사 기획과 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 안전, 환경, 정부 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등을 총괄한다.

발주자9건축주)를 대신해 건설사업의 기획단계부터 착공과 유지관리까지 긴 사업과정을 관리하고, 건축물의 품질향상은 물론 비용 절감을 지원한다.

나아가 사업주체 사이의 이해관계를 조정해 사업 전반을 체계적으로 관리하는 역할도 한다.

하지만 매해 100여건을 웃도는 재개발 · 재건축 사업지(시공사 선정단계)에서 CM을 도입한 곳은 손으로 꼽히는 실정이다.

CM 역할에 대한 사회적 인식이 정립되지 못한데다 정비업체 등과 업무중복 우려와 수십억원가량의 별도 비용을 추가 토입해야 하다보니 아직까지는 조합으로부터 환대를 받지 못하고 있다.

그러나 CM사 선정 효과는 분명하다는게 CM업계의 한목소리다.

서울 아현3구역 재개발, 공덕1구 재건축 사업 등에서 보여준 역할은 비용절감과 같은 유형의 가치를 뛰어넘어, 인허가 단축 등 사업추진의 안정화 방안이라는 무형의 가치까지 더하고 있다.

주요 CM사 대표 · 임원과 A&T엔지니어링과 협력관계를 갖춘 법무법인화인 대표를 통해 CM의 역할과 성과 및 활성화 방안 등에 대한 의견을 듣는다.

△유군하 건원엔지니어링 대표(이하 유)

건원엔지니어링은 올해 엔지니어링으로 독립 출범한지 만 20주년을 맞았다. 2018년 기준 국토교통부 건설사업관리(CM) 누계실적 1위를 기록하고, 국내 첫 CM프로젝트인 상암 월드컵주경기장을 포함해 현재까지 770여개 프로젝트를 수행했다. 건원엔지니어링의 핵심 가치는 '사람','기술력','고객과의 신뢰' 3가지다.

△ 손정제 삼우씨엠건축사사무소 이사(이하 손)

삼우씨엠건축사사무소는 1976년에 설립돼 지난 40여년간 CM, PM, 설계 등 건설산업의 전 분야에서 대한민국의 건설문화 발전을 선도해왔다. 2018년에는 3년 연속으로 CM능력평가 공시 1위를 달성한 바 있다. 건설사업관리(CM), 설계, 하이테크 분야, 부동산개발사업(RED-PM), 인프라, BIM, 친환경 · 그린리모델링 등 건설사업 전반에 걸쳐 최상의 서비스를 제공하고 있다.

2017~2018년 2년 연속 대통령표창을 수상했다.

△권혀우 무영씨엠건축사사무소 본부장9이하 권)

1985년 설립된 무영씨엠건축사사무소는 사업주나 발주처를 대신해 프로젝트의 기획, 사업타당성조사, PE, 설계, 조달, 시공, 유지관리 단계에 이르기까지 건설 전반의 종합적인 분야를 서비스를 지원해왔다. 프로젝트를 종합 관리해 사업비 절감, 공기단축 및 품질향상 등 사업주의 이익과 가치를 제공하고 있다.

△ 정홍식 법무법인 화인 대표변호사(이하 정)

법무법인 화인은 에이엔티엔지니어링과 협력관계를 맺고 건설산업 전반에 걸친 지원에 만전을 기하고 있다. 건설분쟁 · 하자소송 기술지원, 공사비 감정 · 분석, 준공도서 사전 검토, 설계 · 건설사업관리(CM), 안전진단, 하자조사 및 검토 등 모든 기술분야에서 최적의 토탈서비스를 지원한다.

△ 가장 궁금한 부분은 도시정비사업에서 CM이 과연 필요한가다.

정 - 예를 하나 들어보겠다. 우리는 몸 상태를 전반적으로 검사하고 질병을 예방하기 위해 주기적으로 건강검진을 받는다. 그런데 건강검진을 받기 위해 눈은 안과, 소화기관은 내과, 구강은 치과로 모두 따로 방문하여 검사를 받아야 한다고 가정하면 시간과 비용이 늘어나게 된다. 이렇게 필요한 모든 검사를 하나의 프로세스를 갖춰서 한곳에서 진행하는 건강검진센터가 도시정비사업에서는 바로 CM이라 보면 된다. 재개발 · 재건축 사업은 독특한 특성이 있어서 사업이 진행되면 민사, 행정, 형사 등 법률 전 분야에 걸쳐 분쟁이 발생하곤 한다. 사업주체이자 사업시행자인 정비사업조합은 토지 소유자들의 이해관계를 고려해 사업을 진행해야 하는데 (조합은) 재개발 · 재건축에 관한 전문적인 지식이 부족하다 보니 행정절차, 계약서 작성 등 초기부터 어려움을 겪게 된다. 또 자금이 부족하다 보니 시공사가 나서게 되는데 시공사로서는 투입한 사업비, 조합 대여금 등을 회수해야 하니 시공사와 조합 또는 조합원들과의 갈등이 이어질 수 밖에 없다. CM을 도입해야 하는 이유이다.

권 - 대학 입시에도 코디네이터가 필요한 시대다. 과거와 달리 조합의 지식과 운용 능력이 뛰어나다는 평가를 받고 있지만, 도시정비사업은 절차에 따라 완성시까지 5~10년이라는 시간이 소요되기 마련인 만큼 전문가의 손길이 필요하다. 시대적 특성과 다양한 활동을 반영하는 주거상품의 특성에 발맞춘 전문가의 지원은 성공적인 사업 추진의 밑거름이 될 수 있다.

△ CM의 역할에 대해 조금 더 설명해주면 좋겠다.

권 - CM은 건설사업 초기 예상 문제점을 파악해 비용 낭비 요소를 없애고, 시대변화에 걸맞은 설계검토로 최상의 주거계획을 마련할 수 있다. 이는 향후 조합원의 실질적인 쾌적한 주거환경으로 이어진다. 무엇보다 인허가와 같은 행정업무를 대행해 사업기간을 단축해 이자비용을 줄이고, LCC(생애주기비용) 고려한 공정관리로 입주 후의 관리비 절감 방안까지 마련한다. 민원과 공사분쟁도 사전예측으로 관리하는 전문가 집단으로 볼 수 있다.

유 - CM은 건축주의 대리인이다. 단어만 따져보면 사업비 관리, 인허가 관리, 설계 관리, 시공사 선정지원, 공사품질 및 일정관리, 사후 관리 등 사업 전반에 걸쳐 전문가 관점에서 조합을 지원한다. CM 미도입 현장 상당수는 전문기술력과 경험부족으로 필요 이상의 사업비가 지출되거나 이해관계자 간 의견조정이 미흡으로 불신과 갈등, 사업성 저하에 대한 어려움이 이어지고 있다.

△ CM역할이 중요하다고 하지만, 현실은 다르다. 지금까지 활성화되지 못한 원인은 무엇인다.

유 - CM사를 선정하지 못한 이유는 정비업체와 시공사, 설계사가 CM 역할을 대신할 수 있다는 사업참여자의 잘못된 판단이 한몫했다고 본다. 결국 그들에게는 시어머니와 같은 역할일 수 밖에 없기 때문이다. 조합이 CM 제도를 알고 있더라도 조합원에게 별도의 비용이 수반되는 부분에 대한 명확한 설득을 하지 못한 부분도 한게점이다. CM 이라는 제도에 대한 홍보가 미흡한 부분도 있는데, 이는 아직 우리나라 건설문화에 CM 제도가 뿌리내리지 못한 원인인 법적 보장을 받지 못하는 것과 맞물려 있다.

손 - CM사 추가 선정 시 비용이 추가되는 부분이 걸림돌이 된다. 또 CM 역할에 대한 인식이 부족한 부분이 있다. 정비사업을 추진하다 보면 사업이 지연되기 일쑤다. 이때 도급계약 조건에는 물가변동, 무이자사업비 대여금 보상 등 사업비가 추가로 들어가게 된다. 조합이 이러한 건설사업 구조를 알고 있다면 상황은 달라질 것이다.

△ 정비업체, 시공사 등과 업무중복 문제로 갈등할 수 있다는 지적도 있다.

정 - 오해가 있다. CM사의 업무는 기존 정비사업에서 외부 기업이 투입돼 처리하던 업무를 모두 포함할 뿐 아니라 그 이상을 수행한다. 일부 시공사에서는 이미 설게감리, 시공감리가 있는데 이중으로 일하는 셈이 아니냐는 의문을 제기하지만, 이는 CM 업무를 다소 오해하고 있기 때문에 나온 것이다. 설계감리, 공사감리는 공사 중 비용감축을 일종의 성과로 인식하는 경향이 있는데 오히려 공사관리의 전문가들인 cm사가 투입됨으로써 시공사도 효율성을 높일 수 있다. CM사는 특정한 공정에서 비용을 절감하는 것이 아니라 공사의 효율적인 진행을 위해 큰 그림을 그린다. 그래서 일정 범위에서는 시공사의 입장에서 감리와 협의할 수 있다. 감리와 시공사는 일종의 대립구도에 있지만, CM사는 시공사와 협력업체관계이다.

손 - 시공사 입장에서는 수익이 감소될 것으로 인식하고, 초기에는 CM사 선정을 부정적으로 보기도 했다. 정비사업 추진을 위한 의사결정 과정에서 관련자가 많으면 추진이 어려워질 수 있기 때문이라고 생각한다. 하지만 비전문가인 조합집행부를 대신한 CM은 전문가 조직인 만큼 원활한 의사결정을 이끌어낼 수 있다. 그렇게 시공사의 인식도 바뀌고 있다.

△ 조합원 입장에서는 CM사 선정에 따른 효과를 따질 수 밖에 없다. 손에 꼽을 만한 성과가 있다면.

유 - 여러 사업지가 있으나 서울 아현3구역 주택재개발 사업이 기억난다. 당시 비현실적인 분양가책정과 매각부지의 과다책정, 금융비융증가와 학교신축공사 등의 정비사업비 증가 등을 살펴봤다. 예상했던 손실률과 비교해 40% 이상 추가 손실이 예상됐다. 그래서 현실적인 사업비를 다시 분석했고, 용적률을 상향시켜 분양수입을 증가시킬 수 있도록 설계를 변경했다. 또 연도형 상가와 휀룸을 빼고, 배연창을 설치해 90억원 이상의 절감 효과를 조합원에게 돌려줬다. 주차대수 감소 없이 지하주차장 면적을 줄여 공사비 절감 효과도 이끌어냈다. 서울시가 정비사업 모범사업장으로 선정할 정도였으니, 그 성과는 수치만으로 따지기 어려울 정도다.

손 - 2016년 10월부터 공덕1구역 재건축 사업에 참여했다. 이곳에서 조합설립(승인)부터 사업계획승인, 조합원 분양, 시공사 선정 및 도급계야 체결, 관리처분 인가 등의 과정을 수행했다. 이 과정에서 사업 추진일정과 지연사유를 검토해 대안을 수립했고, 특화설계에 따른 사업비 구성 검토와 부동산안정화 대책(DTI, LTV) 변경에 따른 이주계획, 세입자에 대한 보상방안, 금융단 선정 등 총괄적인 관리를 진행했다. 도시정비사업의 가장 중요한 부분인 사업지연 등을 최소화해 비용을절감하는 방식이다. 아울러 사업원가에 적정한 설계도서, 공정한 시공사 선정, 도급계약서 검토 등을 진행하며 원활한 사업 추진에 힘을 보탰다. 유형의 가치도 있지만, 무형의 가치는 상상 이상이다.

△ CM을 활성화하고, 도시정비사업의 효율성을 높일 방안은 무엇인가.

권 - 최소 10년 정도 소요되는 정비사업의 추진 주체를 보면 시공사 주도로 수행했던 전문적 지식, 경험, 자금력, 조직구성 등에서 다소 영세한 업체들이 자리하고 있다. 이제는 CM을 제도권 내로 진입할 수 있는 문을 열고, 통합적 시각에서 정비업무, 설계, 디자인, 시공기술, 일정, 공사비 등 사업예측을 올바르게 하는 선진형 건설기반을 만드는 것이 중요하다.

정 - 건설산업기본법, 건설기술진흥법처럼 도시정비법에서도 는 관한 규정이 있었다면 좋았을 것이다. 다만 제도가 바뀌어 변화가 일어나는 경우도 있지만 거꾸로 인식이 바뀌어 제도가 뒤따라 오게 되는 경우도 있다. 현재 민감뿐 아니라 공공공사에서는 CM의 역할이 중요하게 꼽히고 있다. 문제는 비용이다. 비용을 조합이 부담해야 하는 상황에서 사실 쉽지만은 않은 문제다. 향후 절감하게 될 비용이나, 예방되는 분쟁이 당장 눈앞에 보이는게 아니기 때문이다. 그래서 조합과 CM사 사이에 충분한 의사소통과 신뢰가 선행돼야 한다. 여기에 더해 사업 초기단계에서 CM 계약을 체결하는 것을 조건으로 제시하는 것도 좋은 방안이 될 수 있다고 생각한다.

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201905171001087130575

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