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건설감정사례

언론보도

[Q&A] 유치권 행사 시 유의할 점

  • 등록일19-07-26
  • 조회수204

​개요

​건설공사에서 시공업체들은 늘 공사대금을 받지 못할 위험을 부담하며 공사를 한다. 이러한 미불의 위험을 방지할 수 있는 강력한 수단 중 하나가 바로 유치권이다. 유치권은 공사의 목적물을 점유하면서 건축주가 공사비를 지급할 때까지 이를 돌려주지 않는 것인데, 다른 담보권과 같은 우선변제권은 없지만, 후속 공사업체 또는 심지어 건축주의 출입까지 배제할 수 있는 효력이 있기 때문에 공사를 빨리 끝내야 하는 건축주에게 강력한 압박을 부여한다. 그러나 잘못 행사하는 경우에는 목적 달성 없이 끝나거나, 도리어 건축주에게 손해를 배상해 주어야 할 수도 있기 때문에, 몇 가지 유의할 점을 짚어 볼 필요성이 있다 하겠다.

 

​점문 개시의 적법성

유치권 행사를 위한 점유는 적법한 점유여야 한다. 원칙적으로 시공사 및 하도급업체는 도급계약에 따라  해당 공사목적물을 적법하게 점유할 권리가 있다. 그러나 공사대금에 관한 분쟁 단계에 접어들면 공사가 차일피일 미뤄지게 되고, 그렇게 되면 유치권을 행사할 것인지 여부를 확실하게 정하기 이전에 공사 인력들이 현장에서 철수하는 경우도 굉장히 일반적으로 발생하는데, 이때 공사업체가 해당 공사 목적물에 대한 점유를 상실하였다고 볼 수 있는 수준이 되면 큰 문제가 발생할 수 있다.

 

공사업체가 완전히 철수한다면 해당 공사 목적물은 건축주의 점유가 되고, 이후 공사업체가 유치권을 행사하겠다면서 현장에 다시 들어가게 되면 이른바 건축주로부터 점유를 강탈한 것과 같이 되어 권원 없는 불법점유가 될 수도 있는 것이다. 점유가 불법적으로 개시된 경우 유치권이 성립하지 않게 되고, 불법점유로 인한 임대료 상당액을 부당이득금으로 건축주에게 지급하여야 하는 결과가 될 수도 있다. 따라서 현장 인력이 철수하더라도 최소한의 관리인력은 상주시키고, 공사업체가 점유를 지속했음을 입증할 사진, 임금 지급 자료 등을 최대한 확보해 두는 것이 좋겠다.

 

​점유의 형태

​한편 해당 공사 목적물을 적절한 수준으로 점유하지 아니하는 경우에도 역시 유치권은 성립하지 않는다. 즉 유치권을 행사하기 위해서는 건축주의 점유를 배제하고, 자신이 배타적으로 점유하는 수준으로 목적물을 점유해야 한다. 일반적으로 관리소장 또는 경비원을 상주시키거나, 해당 건물을 자물쇠 및 울타리 등으로 완전히 봉쇄하는 수준의 점유는 유치권을 성립시킬 수 있다. 그러나 타인의 출입을 배제하기 위한 별다른 조치 없이 유치권 행사 중임을 알리는 플래카드만 붙이는 행위로는 유치권이 성립하기 어렵다. 판례는 경비원을 24시간 상주시키지 않았으나, 낮에는 현장에 있다가 밤에는 자물쇠로 잠그고 퇴근하는 등의 방법으로 점유 침탈을 배제하였다면 유치권이 성립하였다고 본 경우가 있는 반면, 자물쇠를 잠가 두었지만 주변 토지를 통하여 건물에 출입하는데 아무런 문제가 없었던 경우에는 유치권이 성립하지 아니 하였다고 본 경우도 있다.

 

​결론

​위와 같은 점과 더불어서 마지막으로 고려할 점은, 공사업체가 받아내야 할 금액이 현실적으로 확실하게 존재하는지에 대한 고찰이 필요하다는 것이다. 즉 남은 고상대금이 실질적으로 없거나 크지 않은데도 감정적으로 유치권을 행사하는 경우 여러 위험성을 동반할 수 있기 때문에, 가압류 등의 우회적인 방법을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있으며, 만일 유치권을 행사하려는 경우에는 사전적으로 변호사의 자문을 받아 보는 것도 좋을 수 있다고 하겠다.

 

정홍식 변호사 (법무법인 화인)

 

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201907100933159250080

 

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