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건설감정사례

언론보도

[Q&A] 입주예정일로부터 3개월이 경과한 경우 분양계약의 해제 가부

  • 등록일20-04-21
  • 조회수116

개요

아파트나 상가와 같은 집합건물의 경우 당사자 간 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월이 경과할 때까지 입주가 안 될 경우 수분양자에게 계약을 해제할 수 있는 조항을 두고 있는 경우가 많다. 그런데 공사를 진행하다 보면 예기치 못한 사유로 인한 공기지연으로 준공이 늦어짐으로써 위 기간을 도과하게 되거나 준공검사를 득한 이후에도 수분양자는 하자로 인하여 사실상 입주가 불가능한 경우라 주장하며 계약 해제를 주장하는 경우가 종종 있다. 이 중 실무상 문제가 되었던 몇 가지 사례를 소개 한다. 

 

입주예정일 변경 통보를 한 경우 

최근 하급심 판결은 공사 현장에서의 극경암 발견, 인근 주민들의 민원 등으로 공사가 지연되어 최초 입주예정일로부터 약 5개월이 경과한 시점으로 입주예정일 변경 통보를 한 사안에서 사업주체가 입주예정일을 제약 없이 임의로 변경할 수 있고 그에 따라 수분양자의 계약해제권 행사 요건이 변경될 수 있다고 해석한다면 입주예정일은 기준으로 3개월이 경과하도록 입주하지 못하는 경우 게약을 해제할 수 있도록 명시한 약정해제권 조항이 무의미해짐을 이유로 분양계약서에서 정한 최초 입주예정일을 기준으로 3개월이 경과할 경우 해제사유가 발생한다고 판단하였다. 

 

위 기간을 근소한 차이로 지키지 못한 경우

한편, 또 다른 사안에서 법원은 아파트 입주예정일이 2010. 12. 31.경이고, 시행사가 2011. 3. 18.경 입주개시일을 2011. 3. 31.로 정하여 수분양자들에게 통지한 경우 시간적 여유가 다소 부족했다 하더라도 시행사가 아파트에 관한 이행제공을 하여 수분양자들이 2011. 3. 31.로부터 수일 내에 아파트에 입주할 수 있었던 이상 분양계약은 해제할 수 없다고 판시한 바 있다. 

 

수분양자가 잔금을 지급하지 않고 있다가 위 사유를 근거로 계약해제를 주장한 경우 

위 경우는 하급심 판결이 나뉘고 있는 것으로 보이는데, 위 계약 해제 규정이 사업주체의 이행지체를 이유로 한 법정해제인지 당사자 간 분양계약에서 정한 약정해제인지 여부에 따라 달리 판단된다. 즉, 법정해제라 보면 수분양자도 자신의 채무를 이행 제공하여야 하는 요건이 필요한 것이고, 약정해제로 보면 사업주체가 3개월 내 입주를 시키지 못하면 추가적인 요건 없이 수분양자의 해제가 가능한 것이다. 

 

결론 

최근 아파트의 경우 부동산 정책, 상가의 경우 예상수익률과의 괴리 등으로 수분양자가 계약해제를 주장하는 경우가 늘어나고 있다. 만약 입주예정일로부터 3개월 내에 입주가 어려워진 사정이 있다 하더라도 위에서 본 바와 같이 위 규정의 해석, 구체적 상황에 따라 계약해제의 인정 여부가 달리 판단될 수 있는 것이므로 전문가의 조력을 얻어 가장 적합한 방법으로 대처하길 바란다.

 

정홍식 변호사(법무법인 화인)

 

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