하자감정의 기준이 되는 설계도서
최근에 공동주택의 하자소송 중 원고 일부는 사업승인도면 또는 착공도면을 기준하여 감정이 이루어져야 하고, 미시공된 경우 하자로 판단되어야 한다고 주장하고 있다.
그러나 하자소송에 있어서 하자감정의 기준이 되는 설계도서는 건축물의 최종 상태를 반영하는 ‘사용검사도면(준공도면)’을 기준으로 감정이 시행되어야 할 것이다. 왜냐하면, ① 사업승인 이후 건축물의 완공까지는 상당한 시일이 소요되므로 그 기간 동안 신기술과 디자인이 접목된 첨단자재의 출시가 빈번하고, ② 건축자재도 유행에 민감하며, ③ 건축자재에 대한 생산기술의 진보로 인하여 품질은 향상되면서도 가격은 인하되는 자재가 많아지고 있으므로, 변화된 트렌드에 따라 적법한 절차를 거쳐 설계변경 후 감리절차 및 관할 행정청의 승인 절차를 거쳐 시공된 건축물의 최종상태를 반영하는 것이 준공도면이기 때문이다.
또한 사업승인도면(착공도면)은 시행사가 사업의 승인을 받기위해 관할청에 제출하는 도면으로서 대외적으로 공시가 되지 아니할 뿐 아니라, 사업의 청사진을 제시하는 것에 불과한 것이며, 준공완료시까지 공사의 개별적 특성 및 구체적 현장상황에 맞게 수정이 예정되어 있는 것이어서 사업승인도면(착공도면)을 기준으로 하자보수비용을 산정하는 것은 부당하다 할 것이다.
더하여, 통상적으로 감정인은 사업승인도면(착공도면) 대비 변경시공 된 항목이 분양계약의 내용이 되었다는 점에 대한 근거를 밝히지 않은 채, 위 항목에 대한 금액을 산정하고 있는데,
이와 관련하여 일부 법원의 판결문을 살펴보면 “수분양자들이 착공 전 분양광고를 보고 이 사건 아파트를 분양받았으므로 착공 당시의 설계도면과 달리 시공된 부분은 하자에 해당한다는 원고의 주장에 대하여, “착공 당시 설계도면의 내용이 이 사건 아파트 분양계약의 내용에 포함되었는지에 관하여 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.”고 하면서 원고의 주장을 배척하였으며,
그렇다면, 이와 같은 판시는 하자 판단에 있어서 기준도면은 사용승인도면이며, 그 외 사업승인도면(착공도면)이 계약의 내용이 되었다는 점에 대한 입증하지 못한다면, 사업승인도면을 기준으로 한 하자는 피고의 담보책임 범위가 아니라는 점을 명시적으로 판시한 것이라 할 것이다.
결국, 하자소송에 있어서의 기준도면은 사용승인도면이 되어야 할 것인 바, 착공도면이나 사업승인도면을 기준으로 하여 산정된 금액은 담보책임으로 볼 이유가 없다 할 것이다.
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