건설감정사례
언론보도
현행 집합건물 하자소송실무에서 문제되는 점들은 무엇이 있는지(2회)
- 등록일17-05-26
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현행 집합건물 하자소송실무에서 문제되는 점들은 무엇이 있는지
아파트 하자소송은 최근 몇 년간 건설소송분야에서 가장 큰 부분을 차지하는 부분 중의 하나이고, 많은 사람들의 관심을 받고 있는 소송이기도 하다. 이러한 아파트 하자소송에서 실무상 문제되는 점이 무엇이 있는지 몇 회에 걸쳐 연재를 할 예정이며, 두 번째로 불분명한 하자개념의 문제에 대해서 알아보기로 한다.
1. 주택법상 하자 개념
아파트에 발생한 하자라고 하면, 바로 떠오르는 개념이 “공사상의 잘못으로 인하여 건축물에 발생한 균열, 누수, 침하 등이 아파트의 기능상․미관상․안전상 지장을 초래하는 것”이고, 이렇듯 상식에 부합하는 하자개념은 바로 주택법 시행령 제59조 제1항 및 별표6에 하자의 범위로서 그대로 규정되어 있다. 이를 소송실무에서는 흔히 연차별 담보책임기간이 적용되는 “사용검사 후 하자”라고 한다.
2. 사용검사 전 하자
그렇지만 최근 집합건물 하자소송에서 다액의 하자보수비가 산출되는 주요 하자항목은 일반상식의 하자개념에 부합하는 주택법상의 하자가 아닌, 특정 도면이나 계약 내용에 실시공이 미달한다는 이유로 공사비 차액을 산출한 소위 “사용검사 전 하자”이다. 집합건물 하자소송에서 주요 근거되는 규정인 집합건물법 제9조가 민법상 수급인의 도급인에 대한 하자담보책임규정을 준용하다보니, 균열, 누수, 침하 등과 같이 실제로 기능상, 안전상, 미관상 문제되는 하자와는 별개로 도급인(분양자)와 수급인(시공사) 간의 계약상 정산 문제와 같은 계약책임 차원의 문제가 집합건물 하자소송에서 주요 쟁점되는 부분으로 들어서게 된 것이고, 이와 관련되어 산출된 공사비 차액도 현재 소송 실무에서는 이를 ‘사용검사 전 하자’라고 하여 ‘하자’의 개념에 포함되는 것으로 보고 있다.
즉, 입주자의 실생활과는 무관한 공사비 차액 부분마저도 이를 “하자”라고 보고 이러한 공사비 차액 부분을 하자보수비로 인정하고 있다는 것인데, 이러한 도급계약상 성상, 약정 위배의 문제까지 과연 입주자들이 하자 없는 아파트에서 살게 하기 위한 취지에서 주택법 및 집합건물법이 법정책임으로 특별히 규정한 하자담보책임의 범위에 포함되는지 여부는 재고의 여지가 있다. 분양자와 시공사(도급인과 수급인) 간의 도급계약 문제는 입주자가 실질적으로 불편을 느끼는 통상적인 하자(사용검사 후 하자) 문제와 다르고, 또한 분양자와 수분양자의 분양계약 문제와도 다르다는 점을 감안하면 더욱 그러하다.
최근 집합건물 하자소송은 단순히 사용검사 전 하자에 대한 공사비 차액을 청구하는 것에서 한걸음 더 나아가, 조합이 시행한 아파트에서 조합의 시공자에 대한 도급계약상 정산금 지급을 요하는 소송으로까지 변질되었는데, 이는 순수 도급계약상의 계약책임을 묻는 것으로 본래의 하자보수를 담보하기 위한 법의 취지와는 거리가 멀다고 할 수 있다.
3. 분양계약상 채무물이행에 관한 하자판단 기준이 모호함
참고로, 분양자와 수분양자 간의 분양계약상의 문제는 도급인과 수급인 간의 도급계약상의 문제가 아니기 때문에, 수분양자인 입주자가 분양자에 대하여 당연히 분양계약상의 책임을 물을 수 있는 것이기는 하나, 이러한 분양계약상의 책임이 과연 통상의 ‘하자’ 개념에 포함되는 것인지 여부, 설령 이를 하자에 해당한다고 인정하더라도 그러한 계약상 책임의 범위 및 내용을 정하는 기준이 불분명하다는 문제가 있다. 예컨대 분양 카탈로그, 모델하우스와 달리 시공된 부분을 분양계약 채무불이행으로 판단하고 이를 일종의 하자라고 보는 경우에도, 과연 어느 부분까지를 구체적으로 분양자가 분양당시 수분양자에게 시공하기로 계약하였는지를 판단함에 있어, 관련된 KS기준이나 친환경기준 및 공동주택 설계기준의 내용만으로는 분양계약 채무불이행의 범위와 내용을 명확하게 판단하기 어렵다는 실무상 문제가 있다.
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