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건설감정사례

언론보도

현행 집합건물 하자소송실무에서 문제되는 점들은 무엇이 있는지(5회)

  • 등록일17-05-26
  • 조회수1,363

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현행 집합건물 하자소송실무에서 문제되는 점들은 무엇이 있는지 -5회

 

아파트 하자소송은 최근 몇 년간 건설소송분야에서 가장 큰 부분을 차지하는 부분 중의 하나이고많은 사람들의 관심을 받고 있는 소송이기도 하다이러한 아파트 하자소송에서 실무상 문제되는 점이 무엇이 있는지 몇 회에 걸쳐 연재를 할 예정이며다섯번째로 분양전환 임대아파트의 경우 발생하는 문제점에 대해서 알아보기로 한다.

 

1. 분양전환 임대아파트의 경우 발생하는 문제들

 

현재 소송실무는 분양전환 임대아파트에 관하여도 일반 분양아파트와 같이 최초 인도시점으로부터 10년의 제척기간의 범위 내에서 각 연차별 하자에 대한 하자담보책임기간을 부여한다더 나아가 개정 집합건물법에 따르면전유부분의 하자담보책임기간은 구분소유자에게 인도된 때로부터 10년인바그렇다면 준공 후 5년 후 분양전환된 임대주택의 경우에는분양전환으로 인하여 비로소 구분소유자가 나타나게 되었으므로단순 법문 해석만으로는 15년이라는 담보책임기간이 인정될 여지도 있게 된다.

 

분양전환 임대아파트에 대해서까지 사용검사 전 하자를 인정하는 것은 문제

 

임대아파트 분양전환은 분양이라기보다는 사실상 매매에 가깝고특히나 기존 임차인 아닌 일반분양자는 건물의 잔여가치를 구입하는 것임에도 불구하고 이러한 분양전환 임대아파트에 대해서까지 일반분양 아파트와 마찬가지로 사용검사 전 하자 부분에 대한 공사비 차액을 하자보수비로서 인정하는 것은 불합리하다.

 

임대아파트의 사용검사 전 하자 부분에 대한 공사비 차액을 하자보수비로서 인정하는 것이 문제라는 점은 다른 시각에서도 확인할 수 있다. 200997079 대법원 전원합의체 판결은임대아파트를 분양전환하는 경우 그 분양전환가격은 모집공고 당시의 표준건축비가 아니라 당해 아파트건설에 소요된 실제 건설원가임을 분명하게 하고 있고이와 관련하여 현재 임대주택 우선분양자들을 원고로 한 부당이득 반환의 기획소송도 많이 진행되고 있다위 대법원 전원합의체 판결의 취지에 따라 실제 소요된 건설원가가 분양전환가격이라면미시공변경시공의 사용검사 전 하자는 그 하자판정의 기준이 없어 애초부터 존재할 수 없는 것이다왜냐하면미시공변경시공의 사용검사 전 하자는 특정 설계도면을 기준으로 하여 그에 실시공이 미달하는 경우 공사비 차액을 하자로 인정하는 것인데애초에 분양전환가격 자체가 실제 소요된 건설원가에 한정된다면 결국 특정 설계도면을 기준으로 한 공사비 차액을 우선분양자들이 청구할 수는 없기 때문이다.

 

임차인대표회의와의 하자보수종결의 합의를 인정하지 아니함

 

분양전환 전 임대아파트에 관하여임차인들의 단체인 임차인대표회의와의 하자보수종결 합의의 효력이 인정되지 않는 것도 문제이다물론 임차인은 구분소유자가 아니고임차인대표회의 역시 구분소유자가 갖는 하자담보추급권을 행사할 수는 없지만현실적으로 임대아파트 분양 전환 전에도 시공사는 하자보수를 시행하는 경우가 대부분인 데다가설령 시공사가 하자보수를 적극적으로 하고 하자보수종결의 합의를 시도하려고 하더라도소송실무가 그 합의의 효력을 인정하지 아니하기 때문에 하자보수를 망설이는 경우 많고이는 결과적으로 하자보수를 적절하게 받지 못하는 임차인들에게도 손해가 된다.

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