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지식산업센터 입주자 손배 소송
1심 이어 2심도 시공사 면책 판결
“시공사에 과도한 담보책임 안돼”
[대한경제=이승윤 기자] 시공사가 분양사에 대해 갖고 있는 미수금 채권으로 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 상계했다면 집합건물법상 면책사유에 해당돼 하자보수책임을 지지 않아도 된다는 법원 판결이 나왔다.
8일 법조계에 따르면 서울고법 민사22-1부는 A지식산업센터 관리단이 시공사인 B건설사를 상대로 낸 손해배상 청구 소송 항소심에서 원고 패소로 판결했다.
5개동 784호 규모인 A센터는 2019년 사용승인을 거쳐 입주가 시작됐다. 하지만 입주자들은 미시공ㆍ변경시공과 부실시공 등으로 건물에 하자가 발생했다며 B사와 분양사인 C사를 상대로 17억여원의 손해배상을 청구하고 나섰다.
재판 과정에서 B사는 ‘C사에 대한 113억여원의 대여금ㆍ공사대금 채권을 C사가 갖고 있는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 상계했다’며 집합건물법에 따라 자신들은 하자보수책임을 지지 않아도 된다고 주장했다.
집합건물법은 집합건물의 하자와 관련해 입주자의 권리 보호를 위해 분양사는 물론 시공사도 직접적인 담보책임을 지게 하면서도, 시공사의 담보책임 범위는 ‘시공사가 분양사에게 지는 담보책임 범위’로 제한하고 있다. 시공사의 책임이 지나치게 확대되는 것을 막기 위한 조치다.
특히 시공사의 하자보수책임은 분양사가 회생ㆍ파산을 신청했거나 무자력(채무 초과)인 경우 등으로 제한되고, 시공사가 이미 분양사에 손해배상을 한 경우에는 면책된다.
통상 프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 부동산 개발사업에서는 시행사ㆍ분양사가 시공사에서 돈을 빌려 토지계약이나 인ㆍ허가 등 사업 초기 단계에서 필요한 경비로 쓰는 경우가 많은데, C사도 B사로부터 돈을 빌린 뒤 다 갚지 못한 상태였다.
반면 입주자 측은 ‘시공사가 분양사에 대한 일반 채권을 자동채권으로 상계하는 경우에는 집합건물법상 면책규정이 적용되지 않는다’고 맞섰다. ‘시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우’란 시공사가 실제로 하자보수를 완료하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 분양사에 직접 지급한 경우를 의미한다는 이유였다.
1심은 바닥 마감재 두께 문제와 타일 뒷채움 불량, 도막방수, 타일ㆍ석재 균열 등 일부 하자를 인정해 B사와 C사에 손해배상책임이 있다고 봤다.
다만 “B사의 상계가 유효한 이상 B사가 C사에 손해배상을 한 것과 같은 결과가 된다”며 B사는 하자보수책임을 지지 않아도 된다고 판결했다.
그러자 입주자 측은 1심 판결에 불복해 B사를 상대로 항소했다. ‘C사가 무자력 상태라는 사실을 B사가 알면서도 뒤늦게 C사에 대한 채권으로 상계항변을 하는 것은 입주자들에 대한 하자담보책임을 면하기 위한 상계권 남용으로 허용될 수 없다’는 게 입주자 측의 주장이었다.
그러나 2심도 1심과 마찬가지로 입주자 측의 주장을 받아들이지 않았다.
재판부는 “집합건물법 제9조 3항에서 ‘시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우’의 의미는 직접 손해를 배상한 경우뿐만 아니라 실질적으로 손해배상을 한 것과 동일하게 볼 수 있는 경우도 포함한다”고 밝혔다.
이어 “무자력 상태인 분양자에 대해 미지급 공사대금 채권 등을 행사하지 않고 있던 시공자로 하여금 분양자에 대해 지는 담보책임 범위를 초과해 구분소유자 측에게 직접적인 담보책임을 부담하도록 하는 것은 시공자의 책임을 지나치게 확장시키는 결과가 된다”고 설명했다.
입주자 측의 ‘상계권 남용’ 주장에 대해서도 재판부는 “B사는 C사가 보유하는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 대해 자신이 보유하는 대여금ㆍ공사대금 채권으로 항변할 수 있다는 담보적 기능에 관하여 합리적인 기대를 했을 것으로 보인다”며 “이는 법적으로 보호받을 만한 가치가 있다”고 판단했다.
그러면서 “원고가 제출한 증거들만으로는 B사의 상계권 행사가 오직 원고에게 손해를 입히려는 데 있고, B사에게 아무런 이익이 없는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다”면서 “B사가 상계권을 남용했다고 인정하기에 부족하다”며 항소를 기각했다.
이 판결은 양측이 모두 상고하지 않아 그대로 확정됐다.
B사를 대리한 법무법인 화인의 민혁준 변호사는 “일반 민사소송과 달리 복잡하고 기술적인 요소가 많은 건설소송은 소송 진행 과정에서 주요 쟁점으로 다뤄지는 개별 공정에 매몰돼 소송의 기초가 되는 당사자 사이의 법률관계가 등한시되는 경우가 종종 발생한다”고 말했다.
그는 “불필요한 지출을 줄이기 위해서는 건설 전문 변호사와 건설 기술 전문가를 조기에 선임해 전문가의 조력을 받아 입체적인 접근으로 소송에 대응해야 한다”고 강조했다.
https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202505081546177140402