건설감정사례

건설감정실무기준

건설감정실무기준(추록/개정)2015.ver [하자 감정 시 유의 사항]

등록일17-08-10
조회수3,698

1) 하자보수 비용의 산정 시점과 발생 시점의 구분

① 하자보수 비용의 산정 시 중요하지 않은 하자의 비용 산정 방법

감정인은 감정 신청 항목의 하자 여부를 판단하고, 그에 따른 적정한 하자보수비를 산출하여야 한다. 그러나 하자가 중요하지 아니하면서 하자보수비가 과다한 경우에는 하자가 중요하지 않다고 판단하는 구체적인 사유를 명시하고, 하자보수에 갈음하는 손해배상액이 아닌 하자로 인한 손해배상액을 산정하여야 하며, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치 차액이고, 하자가 중요하지 아니하면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우의 그 하자로 인한 손해인 교환가치의 평가는 재조달원가에 감가수정을 하는 복성식평가법에 의하는 것이 합리적이고, 감가수정을 하는 것이 적당하지 않은 경우에는 건물 완공 시의 재조달원가를 산정하여 비교하는 방법이 합리적이다.(대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결). 교환가치의 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우의 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정한다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결). 간혹 하자가 중요하지 않은 하자이며 보수비가 과다하지 않은 하자인데도 공사비의 차액, 또는 재료비 차액으로 계산하거나 중요한 하자임에도 보수비가 과다하다는 사유로 공사비 차액으로 감정하는 잘못을 하는 사례가 발생하는데 이러한 경우에는 실제 보수비를 산정해야 함이 옳으므로 유의해야 한다.

[예시] 계단실 벽체 미장(시멘트 모르타르) 두께 부족

현장조사 결과, 계단실 등의 미장 모르타르의 평균 두계가 설계도면의 당해 부위 상세도상의 치수 18mm에 못 미치는 12mm로 조사되었다. 이 하자는 사용검사 전의 변경시공 행위로 발생한 것으로 판단된다. 그리고 이 하자는 건축물의 구조적 안전성, 내구연한에 영향을 미치는 중요한 하자는 아닌 것으로 판단한다. 그러므로 미장면의 두께 부족을 위해 미장면을 철거한 후 재시공하는 비용을 산출한다며 ㄴ중요하지 아니한 하자로서 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에 해당한다. 따라서 이 하자는 대법원 판례의 취지에 따라 하자로 인한 손해 즉, 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정하였다.

[대법원 판례]

건축물 등의 하자로 인하여 손해가 발생하였을 경우 그 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다고 할 것이고, 이러한 경우 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액이 된다 할 것이나, 하자가 중요한 경우에는 보수에 과다한 비용을 요한다고 하더라도 그 보수에 갈음하는, 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 그 손해가 된다고 할 것이다. 기록에 의하면, 이 사건 아파트 건물에 나타난 하자는 건물의 주요 구조부에 관련된 것이거나 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는 것으로서 중요한 하자에 해당한다고 할 것이다.(대법원 2000.11.14. 선고 99다49743 판결).

② 하자 발생 시점의 구분(사용검사 전, 후 발생 하자의 의미)

감정인은 보증책임의 범위를 확정하기 위하여 하자의 사용검사 전, 후 발생을 판단하여야 하고, 사용검사 후 발생한 하자일 경우에는 하자가 사용검사일 이후 발생하였음을 감정서에 명확하게 명기 하여야 한다.

[예시1] 단열재의 변경시공으로 인한 결로, 곰팡이 발생 하자

현장조사 결과, 외벽면 내부의 단열재를 설계도서에는 THK85mm(가등급)의 단열재를 시공하도록 명기되어 있으나, 실제 공사는 THK60mm(나등급)의 ㄷㄴ열재로 시공한 사실을 확인하였다. 그 시기는 사용검사 이전으로 판단한다. 그러나 각종 보수청구 공문 등을 확인 결과, 당해 부위의 결로 현상과 그로 인한 곰팡이 발생 등의 하자 현상은 사용검사일(2008. 12. 31.) 이후인 2009년 2월 경부터 발생하였음을 확인하였다. 그러므로 이 하자는 비록 단열재의 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 결로 등의 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도, 그 자체만으로 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 주택의 기능상, 미관상 지장을 초래하는 결로 현상, 곰팡이 등이 사용검사일 이후에 발생하였으므로 이 하자는 사용검사 이후에 발생한 하자로 판단하였다.

[예시2] 지붕 층 액체 방수의 미시공으로 인한 누수 발생 하자

현장조사 결과, 설계도서상에 명시되어 있는 지붕층 싱글재 하부 액체 방수의 미시공을 확인하였고 관리사무소가 2002. 8. 12. 보수 청구 공문으로 누수로 인한 하자보수를 요청한 사실에 비추어 사용검사 이후에 누수 하자가 발생하였다고 판단하였다. 비록 액체 방수 미시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 누수 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 하자가 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이므로 해당 하자는 사용검사일 이후인 2002. 8. 12. 경에 발생한 것으로 판단하였다.

[대법원 판례]

하자가 비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이고, 그 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로, 공사상의 잘못으로 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열등이 사용검사 후에 비로소 나타나야만 한다 할 것이고, 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 의무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다 할 것이다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결).

2) 하자보수비 감정 시점

하자보수비의 산정 시 단가 산정 및 원가계산 시점은 통상 소 제기 시점을 기준으로 하나 감정인 신문기일에 재판부의 지시를 받아 결정한다.

3) 하자보수비 산출 방법

①공사비 산출기준

한국건설기술연구원에서 발행한 (건설표준품셈)을 적용하고, 이 품셈에 기재되지 않은 사항은 시중의 건축통례 및 전문업체의 전문견적을 적용한다.

②재료비

시중의 물가정보지 2개사 이상의 단가를 비교하여 낮은 단가를 적용한다.

③노무비

대한건설협회에서 조사 공표한 가격(시중 노임)을 적용한다.

4) 하자보수비의 원가계산 제비율 적용기준

하자보수비의 산정 시 원가계산을 위한 제비율의 적용은 감정 시점의 조달청 발표 [건축공사 원가 계산 제비율 적용기준]의 원가요율을 적용하여 산출한다. 예를 들면 50억 원 미만의 하자보수비인 경우 이늉율 15%를 적용한다.

5) 낙찰률의 적용 여부

하자보수비 산정 시 원가계산은 감정 시점의 조달청 발표 (건축공사 원가계산 제비율 적용기준)을 적용하여 산출한다. 실질적이 ㄴ보수 비용에 근접하기 위해서는 제비율과 이윤율을 일부 축소하거나, 관급공사의 낙찰률을 적용하여야 한다는 의견이 있으나 조달청 시설공사 산출내역서 작성매뉴얼을 참고하면 원가계산서 작성 시 예산을 이유로 조달청에서 조사 발표한 "공사원가계산 제비율 적용기준" 상의 제비율을 임의로 축소 조정하는 것은 지양하도록 하고 있고, 관급공사의 낙찰률은 정부 등 공공기관이 건설공사 에정가격을 정하여 놓고 업체로 하여금 수주경쟁을 하도록 하여 발생하는 것으로 이러한 수주경쟁을 전제로 한 낙찰률은 건축감정의 하자보수비 산정에 적합하지 않아 적용하지 않는다.

6) 하자 판정의 기준 도면

7) 설계도서의 해석 및 기준

① 주택의 설계도서별 우선 순위

② 설계도서의 해석

③ 건축법 관련 설계도서 흐름

현행 건축법상으로 2006.5.9. 이후에는 건축허가 신청 시 기본설계와 실시설계도서를 전부 제출하고, 사용승인신청 시 공사감리자의 완료보고서와 함께 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서를 제출하도록 의무화하여 건축허가 후 공사과정에서 발생하는 구조, 설비, 내부구조 등에 관한 설계변경사항을 반영한 설계도면을 제출하게 하고 있다.

④ 주택법 관련 설계도서 흐름

실시설계도면은 기본 설계의 내용을 상세화하는 보충적 도면임, 착공도면은 (기본+실시설계도면)으로 이해되어야 할 것임. [사례] 실내외 재료마감표는 기본설계도면에만 있고 실시설계도서의 마감상세도는 기본 설계도서의 구체적인 마감상세도를 표현하고 있음

본문

실시간 문의하기

바로가기

02-523-3200
02-599-5615
5233200
@hwainlaw.com

법무법인 화인
개인정보 처리방침 및 영상정보처리기기 운영관리 방침

법무법인 화인(이하 “본 법무법인”)은 개인정보 보호법 제25조 및 제30조에 따라 다음과 같은 개인정보 처리방침 및 영상정보처리기기 운영·관리 방침을 시행·준수하고 있습니다.

제1조(처리하는 개인정보의 항목, 처리목적, 처리 및 보유기간)

본 법무법인이 처리하는 개인정보 항목, 개인정보의 처리목적, 처리 및 보유기간은 다음과 같습니다.

1. 고객 개인정보

처리하는 개인정보 항목 성명, 연락처, 주소, 회사명, 회사 내 직급 및 직책
개인정보의 처리목적 고객이 의뢰하거나 관여한 사건 기타 고객과 관련된 사건을 수행함에 있어서 필요한 연락, 본 법무법인이 제작·발행하는 뉴스레터 기타 간행물 발송, 본 법무법인이 주최하는 행사 안내 및 초대, 기타 정보 제공
개인정보의 처리 및 보유기간 위 목적 달성시 또는 고객의 동의 철회시까지

2. 임직원 개인정보

처리하는 개인정보 항목 가. 기본필수정보: 성명, 주민등록번호, 연락처, 주소, 병역사항, 학력 사항, 이메일, 계좌번호
나. 선택정보: 본적, 가족관계, 가족들의 이름, 가족들의 주소, 가족들의 연락처
개인정보의 처리목적 본 법무법인의 직원채용·인사관리 등을 목적으로 고용계약의 체결 및 유지, 임금지급, 교육, 증명서 발급, 근로자 및 가족들에 대한 복지혜택 제공, 고용보험, 국민연금 등 본 법무법인 임직원의 인사관리 등의 목적
개인정보의 처리 및 보유기간 임직원의 퇴직 후 3년간

제2조(개인정보의 제3자 제공)

① 본 법무법인은 원칙적으로 개인정보주체의 개인정보를 제1조에서 명시한 목적 범위 내에서만 처리하며, 개인정보주체의 사전 동의 없이는 본래의 목적 범위를 초과하여 처리하거나 제3자에게 제공하지 않습니다. 단, 다음의 각 호에 해당하는 경우, 개인정보주체 또는 제3자의 이익을 부당하게 침해할 우려가 있을 때를 제외하고는 개인정보를 목적 외의 용도로 이용하거나 이를 제3자에게 제공할 수 있습니다.

1. 개인정보주체로부터 별도의 동의를 받은 경우
2. 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우
3. 개인정보주체 또는 그 법정대리인이 의사표시를 할 수 없는 상태에 있거나 주소불명 등으로 사전 동의를 받을 수 없는 경우로서 명백히 개인정보주체 또는 제3자의 급박한 생명, 신체, 재산의 이익을 위하여 필요하다고 인정되는 경우
4. 통계작성 및 개학술연구 등의 목적을 위하여 필요한 경우로서 특정 개인을 알아 볼 수 없는 형태로 개인정보를 제공하는 경우

② 본 법무법인은 제1항 제1호에 따른 동의를 받을 때에는 다음 각 호의 사항을 개인정보주체에게 알립니다. 다음 각 호의 어느 하나의 사항을 변경하는 경우에도 이를 개인정보주체에게 알리고 동의를 받습니다.

1. 개인정보를 제공받는 자
2. 개인정보의 이용 목적(제공 시에는 제공받는 자의 이용 목적을 말한다)
3. 이용 또는 제공하는 개인정보의 항목
4. 개인정보의 보유 및 이용 기간(제공 시에는 제공받는 자의 보유 및 이용 기간을 말한다)
5. 동의를 거부할 권리가 있다는 사실 및 동의 거부에 따른 불이익이 있는 경우에는 그 불이익의 내용

제3조(개인정보처리 위탁)

본 법무법인은 원칙적으로 이용자의 동의 없이 개인정보의 처리를 타인에게 위탁하지 않습니다. 향후, 개인정보처리 위탁이 필요한 경우에는, 위탁대상자, 위탁업무내용, 위탁기간, 위탁계약 내용(개인정보보호 관련 법규의 준수, 개인정보에 관한 제3자 제공 금지 및 책임부담 등을 규정)을 개인정보보호처리방침을 통해 고지하겠습니다. 또한 필요한 경우 사전 동의를 받도록 하겠습니다.

제4조(개인정보주체의 권리·의무 및 그 행사방법)

① 개인정보주체 및 14세 미만 아동의 법정대리인(이하 이 조에서는 통칭하여 “개인정보주체”)은 본 법무법인에게 본 법무법인이 처리하는 자신 및 14세 미만 아동(법정대리인만 해당)의 개인정보에 관한 개인정보 열람요구서를 제출하여 해당 개인정보의 열람을 신청할 수 있습니다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한 본 법무법인은 열람 요구서를 제출 받은 날로부터 10일 이내 열람 가능 여부를 회신하며 본 법무법인이 열람을 거절하거나 연기하려는 경우에는 열람 거절 및 연기의 사유를 통지합니다. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 본 법무법인은 개인정보주체에게 그 사유를 알리고 열람을 제한하거나 거절할 수 있습니다.

1. 법률에 따라 열람이 금지되거나 제한되는 경우
2. 다른 사람의 생명·신체를 해할 우려가 있거나 다른 사람의 재산과 그 밖의 이익을 부당하게 침해할 우려가 있는 경우

② 자신의 개인정보를 열람한 개인정보주체는 사실과 다르거나 확인할 수 없는 개인정보에 대하여 본 법무법인에 정정 또는 삭제를 요구할 수 있습니다. 다만, 다른 법령에서 그 개인정보가 수집 대상으로 명시되어 있는 경우에는 그 삭제를 요구할 수 없습니다.

③ 본 법무법인은 제2항에 따른 개인정보주체의 정정·삭제 요청에 대한 요구서를 받은 날로부터 10일 이내에 해당 개인정보의 정정·삭제 등의 조치를 한 경우에는 그 조치 사실을, 삭제 요구에 따르지 아니하는 경우에는 그 사실 및 이유와 이의제기방법을 개인정보 정정·삭제 결과 통지서로 알려줍니다.

④ 개인정보주체는 본 법무법인에 대하여 자신의 개인정보 처리의 정지를 요구할 수 있습니다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하거나 다른 정당한 사유가 있는 경우에는 본 법무법인은 해당 사유를 개인정보주체에게 알리고, 처리정지 요구를 거절할 수 있습니다.

1. 법률에 특별한 규정이 있거나 법령상 의무를 준수하기 위하여 불가피한 경우
2. 다른 사람의 생명·신체를 해할 우려가 있거나 다른 사람의 재산과 그 밖의 이익을 부당하게 침해할 우려가 있는 경우
3. 개인정보를 처리하지 아니하면 개인정보주체와 약정한 서비스를 제공하지 못하는 등 계약의 이행이 곤란한 경우로서 개인정보주체가 그 계약의 해지 의사를 명확하게 밝히지 아니한 경우

⑤ 본 법무법인은 제4항에 따른 개인정보주체의 정지 요청에 대하여 요구서를 받은 날로부터 10일 이내에, 해당 개인정보의 처리정지의 조치를 한 경우에는 그 조치 사실을, 처리 정비 요구에 따르지 아니하는 경우에는 그 사실 및 이유와 이의제기방법을 개인정보 처리정지 결과 통지서로 알려줍니다.

제5조(개인정보의 파기)

① 본 법무법인은 제1조에 따른 개인정보의 보유기간이 경과된 경우에는 정당한 사유가 없는 한 보유기간의 종료일로부터 5일 이내에, 개인정보의 처리 목적 달성 등 그 개인정보가 불필요하게 되었을 때에는 정당한 사유가 없는 한 개인정보의 처리가 불필요한 것으로 인정되는 날로부터 5일 이내에 그 개인정보를 파기합니다.
② 개인정보가 기록된 출력물, 서면 등은 파쇄 또는 소각의 방법으로 파기하고, 전자 파일형태의 개인정보는 복원이 불가능한 방법으로 영구 삭제하는 방법으로 파기합니다.

제6조(개인정보의 안전성 확보조치)

본 법무법인은 개인정보 보호법 제29조에 따라 다음 각 호와 같이 안전성 확보에 필요한 기술적·관리적 및 물리적 조치를 하고 있습니다.

1. 내부관리계획의 수립 및 시행
본 법무법인은 개인정보의 안전한 처리를 위하여 내부관리계획을 수립하고 시행하고 있습니다.
2. 접근 통제 및 접근 권한의 제한
본 법무법인은 개인정보를 처리하는 데이터베이스시스템에 대한 접근권한의 부여, 변경, 말소를 통하여 개인정보에 대한 접근통제를 위하여 필요한 조치를 하고 있으며 침입차단 시스템을 이용하여 외부로부터의 무단 접근을 통제하고 있습니다. 또한, 개인정보를 취급 하는 직원을 지정하고 담당자에 한정시켜 최소화 하여 개인정보를 관리하고 있습니다.
3. 개인정보의 암호화
본 법무법인은 개인정보주체의 개인정보 중 [성명, 전화번호, 주민등록번호, 여권번호, 운전면허번호, 계좌번호]는 암호화 되어 저장 및 관리되고 있으며 중요한 데이터는 파일 및 전송 데이터를 암호화하여 사용하는 등의 별도 보안기능을 사용하고 있습니다.
4. 접속기록의 보관 및 위·변조 방지
본 법무법인은 개인정보처리시스템에 접속한 기록을 최소 6개월 이상 보관, 관리하고 있으며, 접속 기록이 위·변조 및 도난, 분실되지 않도록 보안기능을 사용하고 있습니다.
5. 보안프로그램의 설치 및 운영
본 법무법인은 해킹이나 컴퓨터 바이러스 등에 의한 개인정보 유출 및 훼손을 막기 위하여 보안프로그램을 설치하고 주기적인 갱신·점검을 하며 외부로부터 접근이 통제된 구역에 시스템을 설치하고 기술적/물리적으로 감시 및 차단하고 있습니다.
6. 물리적 접근 방지
본 법무법인은 개인정보가 포함된 서류, 보조저장매체 등을 잠금장치가 있는 안전한 장소에 보관하고 있습니다.

제7조(개인정보 처리방침의 변경)

본 법무법인은 개인정보 처리방침을 변경하는 경우에는 변경 및 시행의 시기, 변경된 내용을 지속적으로 공개합니다.

제8조(임직원의 개인정보 처리)

본 법무법인 임직원의 개인정보 처리에 관하여도 본 개인정보 처리방침의 규정이 준용됩니다.

제9조(권익침해 구제방법)

개인정보주체는 개인정보침해로 인한 구제를 받기 위하여 개인정보분쟁조정위원회, 한국인터넷진흥원 개인정보침해신고센터 등에 분쟁해결이나 상담 등을 신청할 수 있습니다. 그 밖의 개인정보침해로 인한 신고나 상담이 필요하신 경우 아래 기관에 문의하시기 바랍니다.

1. 개인정보분쟁조정위원회(국번없이 118)
2. 한국인터넷진흥원 개인정보침해신고센터(http://privacy.kisa.or.kr/kor/main.jsp)
3. 정보보호마크인증위원회(www.eprivacy.or.kr/ 02.580.0533~4)
4. 대검찰청 첨단범죄수사과(www.spo.go.kr/ 02.3480.2000)
5. 경찰청 사이버테러대응센터(www.ctrc.go.kr/ 02.392.0330)

제10조(개인정보 보호책임자 등)

① 본 법무법인의 개인정보 보호법 제31조 제1항에 따른 개인정보 보호책임자 및 실무 담당자는 다음과 같습니다.
개인정보 보호책임자: 임종수 과장
연락처: 02-523-3200, ranz1108@naver.com
② 본 법무법인의 개인정보 열람청구를 접수·처리하는 부서 및 담당자는 다음과 같습니다
개인정보 보호책임자: 임종수 과장
연락처: 02-523-3200, ranz1108@naver.com
③ 본 법무법인은 개인정보 보호책임자, 개인정보 보호 실무 담당자 또는 개인정보 열람청구 담당자를 변경하는 경우 변경 사실, 성명과 부서의 명칭 및 전화 번호 등 연락처를 인터넷 홈페이지의 공지사항에 게재 또는 개인정보처리방침의 변경 등을 통해 고지하겠습니다.

법무법인 화인
이메일 무단수집거부

법무법인 화인은 이메일 주소 무단 수집을 거부합니다.

본 웹사이트에 게시된 이메일 주소가 전자우편 수집 프로그램이나 그 밖의 기술적 장치를 이용하여 무단으로 수집되는 것을 거부하며, 이를 위반 시 정보통신망이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률에 의해 형사 처벌됨을 유념하시기 바랍니다.