건설감정사례
건설감정실무기준
2016년개정판 건설감정실무 [공사대금 감정(기성고 감정 개요, 기성고 비율 산정 방법]
- 등록일18-01-23
- 조회수3,771
기성고 감정 개요
공사대금소송에서는 소송의 청구원인과 취지에 따라 다양한 유형의 감정이 요구된다.
대표적 사례로 '기성고 감정'을 들 수 있다. 앞에서 보았듯이 대법원은 기성고 감정 방법에 대해 다음과 같이 일관되게 판시하고 있다. "건축공사도급계약에 있어서 수급인이 공사를 완성하지 못한 상태로 계약이 해제되어 도급인이 그 기성고에 따라 수급인에게 공사대금을 지금하여야 할 경우, 그 공사비 액수는 공사비 지급방법에 관하여 달리 정한 경우 등 다른 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정된 총공사비에 공사를 중단할 당시의 공사 기성고 비율을 적용한 금액이고, 기성고 비율은 공사비지급의무가 발생한 시점을 기준으로 하여 이미 완성된 부분에 소요도니 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율" 이라는 것이다. 이러한 판례는 '일의 완성'이라는 도급의 특성이 반영된 것이라고 할 수 있다.
'기성고 감정'에서 '기성고'란 '기성고 비율'을 먼저 산정한 후 그 비율에 약정금액을 곱한 금액이다. 이때의 기성고 비율은 기투입된 비용만을 산정한 기성금과 약정금액의 비율을 말하는 건설현장의 '기성률'과는 개념적 차이가 있다. 미시공 부분에 소요될 공사비를 따로 산정하지 않은 채, 단지 기시공 부분의 공사비만 산정하고 이를 약정금액에서 공제하는 방식으로 미시공 부분의 공사비를 산정하는 사례가 많다. 그러나 이는 대법원 판례에 반하는 잘못된 방식이다. 이 점이 기성고 감정을 함에 있어서 가장 유의하여야 할 사항이다.
기성고 비율 산정 방법
1) 기성고 비율
기성고 비율은 기시공 부분에 소요된 공사비와 미시공 부분을 완성하는데 소요될 공사비를 계산한 후, 이 금액의 합계를 분모로 하고, 기시공 부분의 소요 비용을 분자로 하여 산정한다. '기성고 비율'을 산정하기 위한 산식은 다음과 같다.
2) 기성고 공사대금
'기성고 공사대금'은 기성고 비율에 약정금액을 곱하여 산출한다. 사실 이 과정은 너무 단순하여 재판부에서는 '기성고 비율'까지만 감정하도록 하는 경우도 있다.
3) 기성고 산정 시 단가의 결정
가) 단가의 결정
기성고 감정 시 기시공 부분의 공사비와 미시공 부분의 공사비 적용 단가는 반드시 동일한 시점을 기준으로 하여야 한다. 주의할 점은 기시공 부분의 공사비를 실제 들어간 비용으로 계산하는 것이 아니라 기준 시점이 단가를 기준으로 공사비를 계산하여야 한다는 것이다. 마찬가지로 앞으로 공사하여야 할 부분도 장래에 들어갈 비용으로 계산하는 것이 아니라 기준 시점의 단가를 적용하여 공사비를 산정하여야 한다.
나) 공사비 내역서가 있는 경우
일반적으로 공사비 내경서의 단가가 기준이 되고, 수급인이 계약을 위해 제출한 견적서도 그 금액의 차이가 크지 않고 도급금액과 연관성이 있다면 그 단가를 참고할 수도 있다. 이처럼 개별 단가 약정(공사업자가 제출하는 견적서 또는 내역서로 확인 가능)이 있는 경우에 그 단가의 기재가 형식적인 것이어서 이를 근거로 할 수 없는 경우를 제외하고는 통상 약정된 단가에 따라야 한다. 중고 자재나 저품질 자재 사용 약정이 있는 경우에도 마찬가지다.
계약 내역서에 기재되어 있지 않은 품목이나 공종에 대한 공사비를 산정하여야 하는 경우가 있다. 이때는 표준품셈이나 물가조사 공인기관인 한국물가협회에서 조사한 물가정보에 따른 가격을 반영하기도 한다. 이러한 가격의 산정이 기존 약정된 내역서 상의 품목과 유사한데도 불구하고 현저한 격차가 있을 때에는 시중 통례의 거래가격을 조사하여 적용하기도 한다.
다) 공사비 내역서가 없는 경우
내역서가 없어 단순히 총액만 확인이 가능한 경우에는 각 공종별 금액의 구성도 확인할 수 없고 세부 공종별 단가의 확인이 불가능하다. 이때는 설계도면을 보고 실제 공사 현황을 조사하여 수량을 산출한 후 적용 단가는 표준품셈으로 산출하여 공사비를 계산하는 수밖에 없다.
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