건설감정사례
건설감정실무기준
2016년개정판 건설감정실무 [감정서 작성방법(감정보고서제2권)]
- 등록일18-05-09
- 조회수4,313
건설감정의 최종적 결론은 대부분 금전으로 귀결된다. 감정사항에 대한 조사와 물량산출 작업을 마무리한 후 감정금액을 산출한 내용이 '감정내역서'이다. 따라서 '감정내역서'의 작성이야말고 감정의 핵심이라고 할 수 있다.
가. 개요
1) 건설현장에 통용되는 '공사비내역서'의 이해
'공사비내역서'란 공사 전반에 걸쳐 계약시설물(구조물)을 완성하기 위해 소요되는 비용의 내역을 기록한 서식을 말한다. 공사도급계약 시 시공업자가 공사비 상세비용을 합산하여 계약서에 첨부한 공사비명세서나 견적서를 뜻하기도 하므로 세부적인 공사의 약정범위를 확정할 수 있는 기준이 된다.
공공시설 발주를 위한 '공사비내역서'의 작성 방식은 국가계약법 시행령 제14조 및 기획재정부 회계예규에 규정되어 있다. 내역서 작성을 위한 제반요율 적용과 함께 재료비, 노무비, 산출경비 등 공사비 산정방법은 조달청의 '시설공사 산출내역서 작성 매뉴얼'에 따른다. 위 법령 및 회계예규에서 규정하고 있는 작성 방식은 공종별 소요 수량에 재료비, 인건비, 경비의 비목별 단가를 합산하여 직접공사비에 대한 내역서를 작성한 후, 제경비 및 보험료, 부가가치세를 계상하여 총 공사원가를 산정하는 '공종별공사비' 방식이다. 이때 재료비와 노무비, 경비로 구성된 개별 단가의 산정이나 제반원가 비율의 적용은 '표준품셈'에 근거하고 있다.
민간공사도 이러한 공종별 산정방식으로 '공사비내역서'를 작성하고 있다. 다만 건설산업의 통례상 수의게약의 형태가 많아 그 단가가 산정이 공인된 물가정보지의 가격과 상당한 괴리가 있는 경우가 많은 것이 관급공사와의 차이점이다. 결론적으로 국내의 건설소송에는 관급공사이든 민간공사를 가리지 않고 공종별로 구성된 '공사비내역서'가 등장한다고 할 수 있다.
2) 감정내역서와 건설현장에 통용되는 '공사비내역서'의 차이
현재 건설현장에서 일반적으로 통용되고 있는 '공사비내역서'는 건축 · 토목을 가리지 않고 모든 시설물의 내역서 작성 양식을 통일된 형태로 만들 수 있어 신속한 발주에 적합한 장점이 있는 반면, 공종별로만 분류가 가능하고, 직접공사비를 산출한 후 제반 간접비를 따로 산정하기 때문에 소요비용을 건축공간이나 부위별로는 구분할 수 없다는 단점이 있다.
그런데 문제는 소송으로 진행되는 대부분의 분쟁이 특정한 '건축공간'이나 '부위'별로 나타난다는 것이다. 예를 들어 어떤 건물의 '1층 현관'의 '화강석'바닥을 공사하는 도중 그 바닥재가 '대리석'으로 변경되었고, 이를 이유로 추가공사비 발생 여부를 다투는 사례를 가정해보자. 공사비내역서로는 '석공사'에 대한 전체 수량만 파악이 가능하기 때문에 '1층 현관'바닥 부분의 공사비를 따로 특정할 수가 없다.
특히 내역서 없이 평당 단가 방식(예: 평당 300만원)으로 약정한 경우는 이러한 공사비의 분할 자체가 불가능하다. 이처럼 공사비내역서로는 표현하기 힘든 부분이 정작 소송에서는 중요한 쟁점이 된느 경우가 많다. 이러한 경우 부위별 또는 공간별로 비용이 산정된 감정 방법이 필요하다.
따라서 감정내역서에 건설소송의 쟁점을 제대로 담아내기 위해서는 지금까지의 '공종별' 공사비내역서가 아닌 소송의 쟁점에 특화된 서식이 요구된다고 할 수 있다. 이런 차이점을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
가) 공사비 기준시점 상이
통상의 건설현장의 공사비내역서는 발주시점을 기준으로 산출한다. 공사를 목적으로 하 기 때문이다. 반면 감정내역서는 재판부가 지시하는 시점을 기준으로 작성하여야 한다. 구체 적으로는 다음과 같다. ① 공사잔대금 또는 추가공사대금 청구의 경우에 공사의 완공 및 인도 시(공사잔대금 청구)나 추가공사의 완료 시점(추가공사비 청구), ② 기성고에 따른 공사대금 청구에는 공사계약의 해제 시점 또는 공사중단 시점으로 하며, ③ 하자보수금 청구의 경우에 하자보수 청구 시점 또는 손해배상 청구 시점으로 하되, 일반적으로는 당사자의 양해를 전제 로‘소 제기 시’를 기준시점으로 하기도 한다. 이처럼 청구의 내용에 따라 기준으로 하여야 하 는 시점이 달라지므로 유의하여야 한다.
나) 공사 단가산정 방법 차이
하자 감정내역서도 대부분 표준품셈에 근거해 공사비를 산출한다. 하지만 일부 항목의 경우 판례상 정립된 이론에 의한 하자담보책임의 법리를 고려한 단가를 산정하여야 한다. 즉, ‘표준품셈’으로는 산정할수 없는 공사비를 산출하여야 할 경우가 발생하는 것이다. 이러한 경우는 하자가 중요하지 않은데도 그 보수비가 과다하게 소요될 때나 하자의 보수가 불가능 할 때 발생한다. 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치와의 차액을 산정하여야 하고, 교환가치의 차액을 산출하는 것도 현실적으로 불가능한 경우에는 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용 과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정한다. 보수가 불가능한 경우에도 그 하자 로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태의 교환가치와의 차액이 된다.
다) 원가계산 방식 상이
감정내역은 쟁점별이나 감정사항별로 분할이 가능하게 작성되는 것이 유용하다. 바로 이 부분이 법원의 감정내역서와 현장에서 사용하는 공사비내역서 간의 가장 큰 차이점이다. 공 사비감정이나 하자 감정 모두 변론이 진행되는 도중 수많은 논쟁을 거치게 되고, 때에 따라서 는 일부 항목에 대한 주장은 받아들이면서도, 나머지 항목에 대한 주장을 배척하여야 한다. 이 때 쟁점별, 감정사항별로 분할이 가능하여 간접비와 부가가치세까지 모두 포함한 일부분 (주장을 받아들이는 부분)의 하자보수비용 또는 공사대금이 직관적으로 파악될 수 있도록 감 정내역이 작성된다면, 필요에 따라 매번 감정인에게 감정내역서의 변경 작성을 요청하는 수 고를 덜 수 있다.
라) 감정비용 분류 방식 상이
감정내역서는 일반적 공사비내역서와 달리 공종별 내역 방식이 아니라 재판부가 요구하 는 대로 감정내역을 구성하여야 한다. 예를 들어 공동주택 하자 감정의 경우 집합건물법이나 주택법에 따라 담보책임기간을 구분하여 산출하여야 한다. 구분소유자별로 제반경비 등 하자 보수에 필요한 총 투하비용도 산정하여야 한다. 구분 세대와 같은 공간별 분류도 요구된다. 공종별 공사비 방식으로는 이러한 분류를 할 수 없다.
나. 감정내역서의 이해
1) 하자보수비 총괄표
하자보수비를 한 눈에 파악할 수 있게 전체 금액을 집계한 표이다. 이 표는 전체 하자보 수비를 전유부분과 공용부분으로 나누어 집합건물법 상의 담보책임존속기간63) 및 주택법상 의 하자담보책임기간별로 작성한다. 또한 외벽 균열의 보수비용이 차지하는 비중이 크므로, 균열 보수 후 외벽면을 전체 도색하는 경우와 부분 도색하는 경우도 구분하여 기재하도록 한다.
2) 하자목록별 집계표
감정신청항목별로 하자보수비를 정리한 표이다. 연차별 담보책임의 구분정보, 하자의 중 요도 및 보수비 산정방법을 기재한다.
3) 구분소유자별 하자보수비 집계표
집합건물 하자보수 관련소송의 경우 집합건물법과 주택법상 하자담보책임기간에 따른 항목별 내역 정보를 명확히 표시하여야 한다. 또한 개별 구분소유자들로부터 손해배상청구권 을 양도받아 진행되므로, 공유부분과 전유부분을 구분하고 전유부분은 구분소유자별로 감정 내역서를 작성하여야 한다.
4) 감정내역서(집합건물인 경우 구분소유자별 내역서)
감정내역서는 하자 항목별로 구체적인 보수비용의 액수를 기재한 최종적인 서식으로, 공 동주택의 경우 구분소유자별로 각각 작성되어야 한다. 일반적인 ‘공종별 공사비내역서’는 직접공사비와 간접공사비가 분리되어 있고 공종별로 공사비를 산출하는 방식이기 때문에 특정 부위의 하자보수비를 확인하기 어렵다. 이러한 문 제점을 개선하기 위해 내역서의 가로방향으로 감정항목의 규격ㆍ수량ㆍ단가ㆍ금액 등 ‘직접 공사비’와 ‘간접공사비’, 제경비를 동시에 표기하고, 세로방향으로 하자담보기간별 공사항
목을 전개하는 서식이 바로 ‘원가일체형내역서’이다. 이처럼 직접비의 계산과 간접공사비를 동시에 계산하여 한 행에 표기하면 하자에 관한 내역정보를 직관적으로 파악할 수 있는 장점이 있을 뿐만 아니라, 각종 ‘추가공사비’와 같은 개별 항목의 공사비를 산정하는 데에도 활용 가능하다. 건설소송에 특화된 내역서 서식이다.
5) 단가 산출근거
단가표는 비용을 산정한 단가를 표 형식으로 작성한 문서를 말한다. 감정내역의 단가표 에는 각 품목의 규격 및 단위에 따라 책정된 단가를 기재한다. 하자 감정 시에는 각종 하자의 보수에 적정한 공법을 고려해 단가를 산정하여야 한다. 대부분 ‘표준품셈’에 근거하여 작성하 며, 표준품셈에 근거한 단가를 흔히 ‘일위대가’ 라고 부르기도 한다.
보수비용의 단가 산정에 있어서는 하자 발생 원인, 보수 가능 여부, 하자의 중요도, 비용 과다 여부를 감안하여야 한다. 하자가 중요하지 아니하면서 보수비용이 과다한 경우 또는 보 수가 불가능한 경우에는 하자 없이 시공했을 때와 현재 상태를 비교한 교환가치 차액을 산정 하여야 하는데, 이 경우는 표준품셈에 의한 일위대가로 단가를 산정하여서는 안 된다.
하자보수 산정 시 품의 할증을 반영하여야 하는 경우가 있다. 표준품셈에서는 고소작업 및 기타의 능률저하를 고려하여 각 공종별 할증이 감안되지 않은 사항에 대하여 품의 할증을 적용할 수 있다고 명시하고 있는데, 이러한 사항은 감정인 신문기일에 명확히 확인하여 이를 감정에 반영할 필요가 있다.
6) 수량산출서
하자보수비를 산정하기 위해서는 단가산정과 함께 하자가 발생한 위치와 하자보수 공법 의 적용범위, 보수자재의 규격, 단위, 수량을 계산하여야 한다. 이를 표로 정리한 것이 수량산 출서이다. 수량산출서에는 보수공법에 적용되는 재료 및 물품, 노무의 수량, 산출근거 등이 기 재되어야 한다. 수량산출이 과다하거나 과소하면 공사 진행에 차질이 빚어지므로 오류가 발 생하지 않도록 주의하여야 하며, 하자보수공법에 맞는 수량을 산출하는 것이 중요하다.
공동주택의 경우에는 각 구분소유자별로 수량산출 근거를 파악할 수 있어야 한다. 각 구 분소유자(전유세대)별로 산출된 수량산출정보를 취합한 표가 바로 아래 ‘구분소유자별 수량 산출집계표’이다. 이 표의 가로축으로는 각 항목의 규격, 단위와 수량을 표시할 수 있는 칸이 있고, 구분소유자의 구분표시(전유세대 호수)가 있다. 세로축으로는 감정항목이 표시되는데, 이 항목에 맞춰 가로축 상부의 구분소유자별로 산출수량을 기재한다.
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