질문
다세대 및 아파트의 경우 토지는 여러 소유자들이 지분으로 소유하고 있습니다.
최근들어 생겨나는 타운하우스의 경우에도 한 지번의 토지에 수명의 주택주인이 지분을 갖고있고,건물은 구분등기하여 소유중인데,
이런 집에 전세로 입주하게 되어 전세권 설정시 추후 경매에서 건물에 대한 낙찰금으로 전세금을 배당받을 수 있으나 토지에 대한 환락대금을 받지 못한다고 알고 있습니다. (토지공유지분에 대한 전세권 설정 자체가 불가)
그러나 확정일까지 받는 경우는 토지에 대한 환락대금도 받을 수 있는지요?
또한 전세기간중 임대인이 토지지분만을 매매해버려 세입자가 피해를 안게 되는게 이론적으로 가능한지요?
답변
토지경매대가에서는 우선변제 받으실 수 없습니다. 질문자님이 전세 계약을 체결한 것은 건물부분일 것이기 때문에 건물에 대한 경매대가에서만 질문자님의 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
질문자님이 토지부분에 대한 임대차계약이나 전세권설정 계약을 함께 체결하신 거라면 토지의 경매대가에서 질문자님의 보증금을 우선변제 받으실 수 있겠지만 아마도 질문자님은 타운하우스 건물부분에 대해서만 임대차계약을 체결하셨을 것이기 때문에 해당 사항이 없을 것으로 보입니다.
그리고 질문자님이 임차한 타운하우스의 소유자가 자신의 토지 지분을 매매해 버린다고 하더라도 세입자인 질문자님이 피해를 보실 가능성은 별로 크지 않을 것으로 보입니다. 건물의 소유자는 타운하우스가 세워져 있는 대지를 사용할 권리가 있을 것이고, 없더라도 관습법상 법정지상권이 성립하는 것이기 때문에 토지가 매매된다고 해서 건물에 크게 영향은 없을 것입니다.
추가질문
계약 이전의 상태라 질문을 더 해봅니다. 두번째 문단에서 토지에 대한 임대차계약이라는 것은 계약서상 토지란에 000지번 김00(집주인)의 토지 지분을 명시하면 토지에 대한 임대차계약이 성립된 것으로 볼 수 있을까요?
추가답변
임대차계약이라는 것은 어떤 부동산을 사용 및 수익하는 내용의 계약이기 때문에 임대차 계약서 상 임대차하는 범위를 토지와 건물 모두로 지정한 경우에는 임대차계약에 토지와 건물을 모두 임차한 것으로 볼 수 있습니다.
토지까지 포함해서 임대차계약을 체결한 것이라면 해당 토지 지분의 매수인에게 질문자님의 임차권을 주장할 수 있고, 공유지분을 매수한
지분 매수권자는 질문자님의 임차권 부담을 안은 채로 지분을 매수하게 된 것입니다.
https://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=6&dirId=60202&docId=294242198&page=1#answer1
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