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아파트계약 후 잔금치르기 일주일전 하자발견 [네이버 지식in 2018.03.22]

등록일19-06-17
조회수3,104

질문

저희가 아파트계약을 3/10일 하였고 계약금 4,000만원을 입금하였습니다.

잔금을 3/30일 잔금지급하기로 하였습니다.

19일 인테리어견적을 뽑기위해 기사님이랑 집을 둘러보는중 펜트리부분 다이가 맞지않아 장착이되지 않은상태로 방치되어 있어 인테리어 기사님께 다른 가구도 점검 및 보수견적을 뽑고 이것저것 견적을 내던중 입구 방 베란다에 실리콘문제인지 마침 비가오고있어 확인되었습니다. 비가 새고있었고 벽체도 아래에서 끝까지 벽이 갈라져 있었습니다.

기사님께서는 페인트를 벗겨내고 실리콘을 바르고 방수페인트를 바르면 될거라고 했습니다. 단 다른 베란다도 실리콘으로 예방하셔야 된다고 전체실리콘 50만원, 페인트 30만원 견적서를 받았습니다.

그리고 부동산에 전화를 하니 매도자가 안해주면 그만이라고 하더라고요.

그래서 아직 부동산이랑 매도자가 얘기중인데 아직 시원한답을 주지않는상황이고 부동산에서는 매도가가 입구방만 실리콘을 발라줄 수 있고 벗겨낸 페인트는 매수자인 제가 직접자비로 해야된다고 합니다. 안해주면 그만이고 해줘도 비새는곳만 책임이있고 벗겨논 페인트에 대한 책임이 없다고 합니다.

그리고 벽체금간부분은(사진을 확대해보시면 시멘트가 떨어져나가고 있는 상태입니다.) 다른세대도 그렇다고 그 부분은 아파트 전체하자부분이라고 합니다. 집안쪽벽체쪽인데 어떻게 공용부분이 되는거죠? 벽 반대쪽은 거실복도인데 말입니다. 참고로 2008년 아파트입니다.

여기서 제가 할 수 있는 일이 뭐가있을까요?

1. 실리콘보수부분

2.벽체금간부분하자보수

답변

현재 질문자께서는 해당 아파트 소유권의 매수를 진행하는 과정이며, 진행과정에서 아파트의 하자로 추정되는 결함이 발견된 상태이며, 1) 매수 예정 아파트의 결함에 대한 손해배상청구와 2) 결함(하자)부분에 대한 처리 방안에 대하여 질의 하였습니다.

1) 매수 예정 아파트 결함에 대한 손해배상 책임

먼저, 해당결함에 대한 담보책임의 주체를 법률적으로 살펴보면,

민법 제580조(매도인의 하자담보책임)

① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제 575조 제 1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니한다.

② 전항의 규정은 경미의 경우에 적용하지 아니한다. 으로 규정하고 있으며

민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 고 규정하고 있으며,

정리해보면 매수 예정 아파트의 하자 책임은 매도인에게 있으며, 해당 하자에 대한 손해배상청구는 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 행사하여야 합니다.

2) 결함(하자)부분에 대한 처리방안

질문 내용을 살펴보면 결함(하자)의 내용은 ① 베란다 부분의 누수와 ② 베란다 벽체 균열로 베란다 부분의 누수

먼저 베란다부분의 누수의 원인을 살펴보면 첨부한 사진을 바탕, 창호 자체 누수와 창호주변에 충진된 실란트 성능저하로 누수로 추정되며, 하자보수의 방법은 기존 실란트 제거 후 재시공을 선 시공 후 추가 누수 여부에 따라 창호 보수 또는 교체 작업을 권해 드리며, 실란트 재보수 과정에 충분 방수성능을 얻기 위해서 기존 실란트 제거 과정에서 창호와 콘크리트면에 붙은 페인트, 실란트, 기타 이물질의 완벽한 제거와 충분한 두께의 백업재 충진이 선행되어야 합니다.

3) 베란다 벽체 균열의 처리방안

사진상 나와있는 벽체 균열은 구조벽체(철근콘크리트조)와 비구조벽체(조적벽체 또는 CRC보드 칸막이 추정) 물성의 차이로 응력이 두 물체의 경계로 집중되면서 발생된 균열이며, 건물의 구조적 성능에는 영향을 미치지 않을 것으로 추정됩니다. 다만, 균열이 발생되어 내부 재실자들에게 심리적 영향을 줄 수 있으므로 균열이 발생되는 부위를 파취 및 청소한 후 응력을 흡수 할 수 있는 코킹재를 설치한 후 해당 부분의 재도장을 하는 방법을 권해 드립니다.

3) 본 문제 해결을 위한 답변자의 견해

질문인의 매수 예정 아파트 하자에 대한 법률적 손해배상책임은 매도자에게 있으나, 매매목적물이 2005년 경에 신축된 아파트임을 감안하여, 해당 하자에 대한 원상복구 비용을 확정한 후 매수자, 매도자 양자간의 합의를 통해 해결 할 것을 권해드립니다.

추가질문

지금 부동산에서도 매도자쪽에서 답변이없고 연락이 잘 안된다고 하시고 계속 차일피일 미루고있는 상황입니다. 잔금일은 다가오고 저희 인테리어 기간도 다가오고 주문한 전자제품도 시급한 상황입니다. 27일 일부금액이나 잔금전액 다 치르고 인테리어 할 계획인데 이상태에서 잔금을 치루어도 괜찮은지 아님 잔금일은 연기가능한지! 제 생각은 매수자의 행동을 봤을때 앞으로 수리비 청구하더라도 받기가 상당히 어려울 것 같은데 계약취소는 할 수 없는지 궁금합니다.

추가답변

매수 예정 주택에서 누수가 발생되었다면 해당 결함은 주택의 기능적 측면에서 중대한 결함으로 판단될 수 있으며, 상기와 같은 이유로 매수자의 주택 매매 계약 취소는 가능하다는 의견이나, 현재 매도인에게 계약금 지급, 인테리어 공사 및 가전제품 구입 등의 비용이 발생된 상태에서 계약 취소에 대한 실익이 없다고 판단됩니다. 다만, 매매거래 진행 시 매매 목적물의 결함 발생 사실 통지와 손해배상청구 행위를 취하셔야 (내용 증명, 계약서 상 기재 등) 추후 분쟁시 유리하게 진행이 가능합니다.

https://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=6&dirId=60202&docId=297724708&page=1#answer2

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