질문
안녕하세요. 잠실 모 아파트에 전세 임차해서 살고있는 임차인입니다. 원래 제 소유이던 이 아파트를 8억의 전세를 끼고 매도하면서 1년을 더 살았는데, 집주인이 원래 자기가 들어오려고 하던 계획이 달라졌다면서 재계약 의사가 있는지 묻더군요. 그러면서 전세가 올랐으니 5천만원 증액하고 싶다구요. 저희도 이사가기 번거로우니 전세재계약을 했고 그 종료일은 2020년 1월 10일로 했습니다. 그런데 저희 직장과 자녀 진학등에 갑자기 예상치못한 변경이 생겨 8월에 제주도로 이주를 해야하는 상황이 되었고, 이 상황은 재계약 후 6개월이 좀 안된 시점에 임대인에게 알렸습니다. 그런데 그동안 잠실쪽 전세시세가 떨어져서 제가 부동산을 통해 새로 구한 새 임차인은 8.2억에 계약을 하게되었습니다. (물론 부동산 중개료는 제가 부담 예정입니다.) 문제는..임대인이 3천만원의 차액을 바로 돌려줄 의사가 없으며, 2020년 1월 10일 원래의 전세계약 종료시 반환해주겠다는 차용증만 써주겠다고 합니다. 저는 혹시 임대인이 대출이 필요한 상황이면 해당 기간동안 법정이자를 부담하겠다고까지 제안을 했으나..임대인이 감감모소식이네요. 혹시 몰라서 이 모든 내용은 내용증명을 통해 임대인에게 보내고 모든 관련문자, 대화내용은 저장해 두었습니다. 임대인은 제가 전세를 중도 계약해지 했기 때문에 전세보증금을 다 돌려줄 의무가 없다고 하는데.. 제가 법적으로 할 수 있는 것은 무엇이 있을런지요?
답변
질문자님의 임대차계약은 묵시적 갱신이 된 것이 아니라 명시적으로 계약서를 작성하는 방법으로 갱신을 한 것으로 보이기 때문에 계약해지 통보를 하는 경우 6개월 되는 시점에 효력이 발생합니다.
따라서 해지통보를 한 후 6개월이 지나는 시점에 임대차계약 해지의 효력이 발생하게 되기 때문에 질문자님은 다소 손해를 볼 수도 있는 상황입니다. 그런데 새롭게 임차인을 구하였기 때문에 집주인과 임대차계약을 합의해지하였다고 볼 수 있습니다. 따라서 질문자님이 보증금을 반환받지 못하셨기 때문에 임차아파트에 임차권등기를 신청하실 수 있습니다.
집주인 입장이나 새로운 임차인 입장에서는 질문자님이 임차권등기를 해놓으면 심적으로 불편할것이기 때문에 효과가 있을 것입니다. 아무래도 임차권등기를 해놓으면 집주인이 돈을 빨리 마련해주려고 노력을 할 것이구요..
주택임대차보호법 ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. <개정 2013.8.13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다. 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다 |
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