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임야(산) 임대시 챙겨야 할 사항은? [네이버 지식in 2018.08.27]
- 등록일19-06-20
- 조회수1,526
질문
고향에 증여받은 임야(산)가 있습니다. 약 500평 규모로 다른 용도로 사용하고 있지는 않았습니다.
마을 어촌계에서 해당 산의 절반정도를 주차장으로 사용하고 싶다고 연락이 왔습니다.(1년에 50만원 정도로 어촌계와 계약을 했으면 한다고 함) 주차장의 용도는 어촌 주민들이 방파제에 드나들 때 주차공간이 협소해서 필요하다고 합니다.(상업적 용도는 아니라고 함) 현재 해당 산은 나무와 풀이 많아서 주차장으로 쓰게 되면 아스팔트 및 자갈을 깔 예정이라고 합니다.
궁금한점은
1. 주차장 설치 후 계약만료 시기가 도래했을 때 지상권 성립 등으로 인해 저의 재산권 행사에 제한되지 않는지?(예를 들어, 해당 산이 국가계획에 의해 수용되거나 다른이가 매매를 원할 경우 등) 만약 그렇다면 이를 방지할 방안은 어떤것이 있는지?
2. 계약은 공인중개사를 통해 하면 되는 것인지? 또는 계약기간은 얼마정도로 하는 것이 적당할지.
3. 추후 불리한 상황이나 문제가 야기될 경우를 대비해 계약서 상 포함해야할 사항이 있을지?
4. 해당 토지에 시청허가 없이 주차장용 시설을 지어도 되는 것인지.
참고로 토지 이용계획은 그림과 같습니다.
답변
일단 해당 임야를 주차장으로 사용하려면 용도변경을 해야할 것 같고, 오히려 임야보다는 주차장이 부동산의 활용도 측면에서 더 유리하다고 할 수 있을것 같습니다.
다만 주차장으로 사용하기위해 관할관청으로부터 인허가를 득하는 작업은 해당 어촌계쪽에서 진행을 해줘야할 것 같고, 질문자님은 그런 권한을 위임해주는 방식으로 진행을 하셔야 할 것 같습니다. 어촌계와 해당 부동산에 대한 사용권은 주게되는 임대차계약서나 전세계약서(이하 '이 건 계약'이라고 하겠습니다.)를 질문자님에게 유리하게 작성하시는 것을 요구되는 상황으로 보입니다. 가급적 변호사에게 자문을 받아보시길 권해드리고 싶네요.
아래는 각 질문에 대한 답변입니다.
1. 지상권은 계약서에 지상권이 인정되지 아니하는 것으로 규정하시면 됩니다. 다만 임차인으로서 어촌계가 계약이 끝난 후 권리를 가질 수는 있습니다. 지상물매수청구권 등...
2. 제가 볼 때 계약은 공인중개사 보다는 변호사의 자문을 받아서 하시는게 좋을 것 같습니다. 물론 공인중개사도 해줄 수 있겠지만 법적인 부분의 검토가 약할 것이기 때문에 질문자님의 권리보호를 위해서는 변호사의 자문을 받으시는게 좋을 것 같습니다. 참고로 주차장 용도로 사용하는 것이니 어촌계에서 상당히 장기간을 요구할 가능성이 높을 것 같습니다. 이부분도 당사자 사이에 정할 수 있는 부분입니다.
3. 계약서는 문제가 발생할 경우를 대비해서 질문자님의 권리행사가 제약을 받지 않도록 작성을 하는게 이상적입니다. 임야로 되어있는 땅을 주차장 용도로 사용권을 주는 계약은 다소 특별한 계약이므로 여러가지 사정을 고려해서 작성해야 할 것 같다는 생각이 듭니다. 따라서 변호사의 자문을 받아서 여러가지 상황을 고려해보고 계약서를 작성하시는게 좋을 것 같습니다.
4. 주차장 용도로 사용하려면 지목을 변경해야하고, 건축허가를 받아야 할 것 같기 때문에 관할 구청의 지적담당부서, 건축과 등의 인허가를 받아야 할 것 같습니다. 이 부분은 해당 관할구청 근처에 있는 측량설계사무소에 가셔서 자문을 받아보시면 좋을 것입니다.
https://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=6&dirId=60202&docId=308736644&page=1#answer1
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