1. 문제점
시행 및 시공자가 신탁회사에 토지를 위탁하고 그 위에 집합건물을 건축하여 분양하는 것을 목적으로 하는 관리형 또는 분양형 토지신탁계약을 체결하여 수탁자인 신탁회사가 신탁 목적에 따라 집합건물을 분양하는 경우가 다수 있다. 이러한 신탁계약은 대외적으로 제3자로부터 부동산을 배타적으로 보호하여 신탁 목적에 따라 부동산을 관리·분양하는 데 의의가 있다. 그런데 이 경우 분양계약상 당사자는 수탁자인 신탁회사가 될 터인데, 이때 수탁자인 신탁회사가 수분양자들에 대하여 하자담보책임 또는 분양계약상의 책임을 부담하는지 여부가 종종 쟁점이 되므로, 이에 대하여 살펴볼 필요가 있다.
2. 신탁계약 종료에 따른 분양자 지위의 포괄적 승계
신탁회사마다 조금씩 차이가 있겠지만, 대부분의 신탁계약에서는 수탁자인 신탁회사가 선량한 관리자의 주의로서 신탁부동산을 관리하고, 신탁기간 중 또는 신탁 종료 후 신탁부동산에 대하여 발생된 하자 및 그로 인한 손해 등에 대하여 책임을 지지 않는다고 약정하는 한편, 신탁계약이 종료된 경우 채권자의 동의를 얻어 수익자(위탁자)에게 채무를 포괄적으로 승계시키고 수탁자인 신탁회사는 책임을 면하도록 정하고 있다.
3. 포괄적 승계에 대한 수분양자의 합의 내지 동의
한편 수탁자인 신탁회사와 수분양자 간에 체결하는 분양계약서에서는 신탁계약이 종료됨과 동시에(혹은 신탁계약 종료의 통보를 하면) 신탁에 기한 수탁자의 모든 행위 및 권리, 의무와 분양계약과 관련된 분양자의 수분양자에 대한 권리 의무는 계약 변경 등의 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 포괄승계된다고 계약 조항을 둔다.
이러한 계약 조항에 대하여 대법원은 약관 거래법상 공정을 잃은 조항이거나 민법상 사회질서에 반하는 조항이어서 무효라고 보기 어렵다는 입장을 밝힌 바 있고, 승계 조항의 성격은 신탁계약을 해지 또는 종료를 정지조건으로 하여 분양계약상 지위를 수탁자에서 위탁자로 이전하기로 하는 내용의 계약인수의 합의에 해당한다고 보고, 3인 중 2인의 합의와 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하다는 취지로 판단하였다.
4. 하자담보책임 또는 분양계약상 채무불이행 책임의 승계
그렇다면 신탁계약이 해지 또는 종료라는 정지조건 성취에 따라 분양계약상의 지위가 수탁자인 신탁회사로부터 수익자(위탁자)에게 포괄적으로 인수되었기 때문에, 수탁자인 신탁회사가 분양계약에 따라 분양자 또는 매도인으로서 부담하는 하자담보책임 또는 채무불이행으로 인한 손해배상책임은 위 계약인수에 따라 수익자(위탁자)에게 포괄승계되었다고 봄이 상당하다.
따라서 수탁자인 신탁회사는 더 이상 하자담보책임 등을 부담하지 않으므로, 수분양자 측의 청구에 대하여 적절히 대응할 필요가 있다.
정홍식 변호사 (법무법인 화인)
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