1. 개정 집합건물법(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되어, 2013. 6. 19. 시행된 것) 상 하자담보 책임기간
2013. 6. 19. 이후 분양된 공동주택 중 2016. 8. 11. 사용검사나 사용승인을 받은 공동주택의 경우 위 개정 집합건물법이 적용된다. 그런데 개정 집합건물법은 부칙에서 담보책임기간의 경과조치에 대한 규정을 마련하여 '이 법 시행 전 분양된 건물'은 종전 집합건물법에 의하도록 규정하였던바 부칙 상 '분양된 건물'의 시점에 따라 적용 법령이 달라지게 되므로 위 '분양된 건물'의 해석이 문제된다.
2. '분양된 건물'에 관한 해석
개정 집합건물법 상 부칙의 '분양된 건물'의 해석과 관련하여 여러 견해가 엇갈리고 있는데, ① 이 법 시행 전 사용승인을 받은 건물을 의미한다는 견해, ② 이 법 시행 전 입주자 모집공고가 된 건물을 의미한다는 견해, ③ 이 법 시행 전 분양계약이 체결된 건물을 의미한다는 견해로 각각 나뉘는 것으로 보인다.
그러나 위 부칙에서 '분양된 건물'이라고 명시하고 있는 이상 사용승인을 받은 건물 또는 입주자 모집공고가 된 건물을 의미한다고 보는 것은 법령의 문언의 해석에 반하고, 우리나라와 같이 선분양 후시공의 독특한 구조에서는 분양 시점과 사용승인을 득한 날에 차이가 있으며 미분양이 발생하는 경우 분양일과 입주자모집 공고일 역시 상당한 차이가 발생할 수 있으므로 '분양된 건물'을 사용승인을 받은 건물 또는 입주자모집 공고가 된 건물로 해석하기에는 무리가 있다.
3. '분양된 건물'은 분양계약 체결일로 보아야 한다는 점
개정 집합건물법 상 '분양된 건물'은 분양계약이 체결된 건물을 의미한다고 보는 견해가 법령의 문언적 해석에 가장 부합하는 것으로 사료된다. 물론 이와 같이 해석할 경우 각 세대별로 분양계약 체결일이 상이하여, 예컨대 일부 세대는 2013. 6. 19. 이전에 분양계약이 체결되고, 일부 세대는 2013. 6. 19. 이후에 분양계약이 체결되는 경우 어떤 법령을 적용할 것인지 여부 등 획일적인 기준 시점을 정하기 어렵다는 문제는 남는다.
4. 결론
아직 개정 집합건물법의 적용 시점에 관하여 판례의 입장이 명백히 정립된 것이 없긴 하나 위와 같은 점을 종합적으로 고려하여 볼 때 '분양된 건물'은 분양계약 체결 시를 기준으로 판단함이 타당한 것으로 사료되므로 2013. 6. 19. 이전에 분양계약이 체결된 경우에는 종전의 집합건물법에 따르고 위 일자 이후에 분양계약이 체결된 경우에는 개정 집합건물법이 적용된다고 봄이 타당할 것으로 보인다.
정홍식 법무법인 화인 변호사
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