건설감정사례
언론보도
주택건축 과정의 여러 가지 문제점
- 등록일18-10-25
- 조회수1,444
전원주택이나 타운 하우스 등 소규모 주택을 건축할 때에는 도급인인 건축주가 건축에 관하여 잘 알지 못하는 일반인인 경우가 많고, 시공자도 영세한 업체인 경우가 대부분이다. 그래서 건축주, 시공자 등 신축건물 공사계약의 당사자들은 공사 진행 과정에서 여러 가지 문제에 직면하게 되기 마련이다. 아래에서는 주택을 건축하는 과정에서 가장 비일비재하게 일어나는 문제점을 확인하고 이와 같은 문제들을 해결할 수 있는 방안을 소개한다.
공사 진행 도중 시공자가 추가공사대금을 요구하는 경우
소규모 건축공사를 진행할 때 건축주와 시공자가 체결하는 공사도급계약은 구체적인 설계도면과 각 공종별 내역서를 작성한 뒤 이를 토대로 공사금액을 산정하는 것이 아니라, 평당 300~500만 원 정도로 하여 평당 단가로 공사대금을 정하는 총액계약의 형태로 약정하는 경우가 많다. 공사계약 체결 당시 허가도면이 첨부되기는 하나 위 허가도면은 말 그대로 행정청으로부터 건축 허가를 득하기 위한 도면일 뿐이므로 개괄적으로 작성되기 마련이라서 구체적인 설계지시, 공종별 내역을 포함하고 있지 않다. 따라서 공사계약 체결 당시 포함된 허가도면을 토대로 공사를 완료하는 것은 사실상 불가능에 가깝다.
이에 따라 공사를 진행하는 과정에서 계속하여 허가도면 상 누락된 부분에 대한 보완이 필요하게 되므로 시공자는 건축주에게 설계변경을 요청하게 된다. 또 누락된 부분만큼 추가로 공사가 이루어져야 하는 것이므로 설계변경이 필요한 부분 만큼 공사대금이 늘어날 수밖에 없는 것이다. 그런데 앞서 언급한 바와 같이 평당 단가로 체결한 총액계약의 특성 상 공사현장에 대한 개별적·구체적 사정을 고려한 세세한 공정별 내역서가 작성되지 않은 경우가 많고, 그러한 상태에서 공사를 진행하다보니 시공자가 설계변경을 요청하거나 추가공사를 진행하여도 건축주와 시공자 사이에 해당 부분이 기존 설계에 포함되는 것은 아닌지, 추가되는 부분의 물량은 적절한지 등에 관한 비교를 하기가 어려워 시공자가 요청하는 금액에 대한 합의가 이루어지기가 어려운 경우가 많다.
공사타절로 인하여 분쟁이 발생하는 경우
추가공사를 시행하게 되면 시공자는 건축주에게 추가로 투입된 공사대금을 청구할 것이다. 그러나 건축주로서는 기존에 평당 단가로 하여 공사대금을 책정하였는데 공사 도중 계속하여 공사대금이 늘어나는 것을 고스란히 부담할 수는 없고, 시공자로서는 계속하여 추가 비용이 투입되는데 시공자의 부담으로 공사를 진행할 수도 없어 결국 공사가 중단되는 것이다.
이와 같은 경우 통상 시공자는 공사를 중단한 뒤 추가공사대금을 요구하며 해당 공사 현장에서 유치권을 행사하고, 심지어는 미지급 추가공사대금을 이유로 소송, 경매를 진행하여 건축주가 땅을 빼앗기게 되는 경우까지 발생 한다.
분쟁의 해결 방안
시공자가 추가공사대금을 요구하는 바람에 공사가 중단된 경우 건축주로서는 법률전문가와 함께 신속하게 해결방안을 찾는 것이 좋다. 먼저 전문가와 함께 현장을 직접 조사하여 시공자가 주장하는 추가공사 항목이 이미 시공자에게 지급한 금원에 포함되는 내용이 아닌지, 시공자가 요구하는 금액은 적정한 것인지 등을 확인해보아야 한다.
다음으로 건축주가 일부 추가로 지급해야 할 금액이 있다 하더라도 과연 시공자는 공사를 제대로 이행한 것인지 즉, 설계도면과 달리 미시공, 변경시공, 부실시공이 이루어지지는 않았는지 확인해보아야 한다. 공사를 진행하다보면 설계도면과 완전히 동일하게 시공을 하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 특히 육안으로 확인이 가능한 부분에 대해서는 공사가 비교적 설계도면과 동일하게 이루어지는 경우가 많지만 마감재의 두께 등 육안으로 확인하기 어려운 부분은 설계도면과 달리 시공되는 경우가 종종 있고 전문가가 아닌 일반인으로서는 미시공, 변경시공 등을 찾아내는 것이 불가능에 가깝다. 뿐만 아니라, 공사를 진행하면서 시공 여건 등 여러 사정에 따라 설계도면 대비 변경사항이 생길 수도 있고, 공사비 절감의 측면에서 육안으로 확인이 어려운 부분의 자재는 보다 저렴한 것으로 대체시공이 되었을 가능성도 배제할 수 없는데 전문가와 함께 이런 부분을 찾아내면 오히려 건축주가 추가로 시공자로부터 돈을 받아야 하는 경우가 생기기도 한다.
마지막으로 시공자가 추가공대금을 주장하며 유치권을 행사하고 있다면 계약서 상 유치권 배제 특약이 있는지 등 계약의 내용을 검토하고, 설계도면, 내역서 등을 종합하여 시공자가 주장하는 채권이 존재하는지 여부를 확인해보아야 한다.
결론
분쟁이 발생하였을 경우 전문가의 조력을 받아 원만히 해결하는 것도 하나의 방법이지만 가장 좋은 방법은 위와 같은 분쟁이 발생하지 않도록 사전에 예방하는 것이다. 따라서 대부분의 분쟁이 도면의 부실함에서 시작되는 만큼 건축주로서는 최초 공사게약 체결 당시부터 전문가의 도움을 받아 공사 현장의 설계도면을 꼼꼼하게 작성하고 각 공종별 물량, 단가가 기재된 내역서를 산출한 뒤 이를 토대로 공사대금을 산정하여 도급계약을 체결하는 것이 좋다. 전문가들은 현장을 직접 방문하여 개괄적으로 작성된 허가도면을 실제 공사를 하기에 적합한 도면으로 수정, 변경할 수 있도록 도와주고 각 공종별로 물량, 수량, 단가를 책정하여 적절한 공사대금을 산정하여 주므로 초기에 다소 비용이 들더라도 결과적으로는 추후 시공자의 과다한 추가공사 대금의 요구로 인하여 막대한 손해가 발생하는 것을 사전에 예방할 수 있게 된다. 물론 위와 같은 조치로 추가공사와 고나련한 분쟁은 발생하지 않았다 하더라도 건물이 완성된 이후에 해당 건물이 실제 설계도면과 동일하게 건축된 것인지에 대한 확인은 반드시 필요하다. 만약 전문가들의 하자 조사 결과 설계도면과 달리 시공되거나 부실시공된 부분이 있다면 이에 대하여는 건축주는 법률전문가와 함께 시공자에 대하여 미시공, 변경시공, 부실시공된 부분에 관한 보수 내지 손해배상을 청구함으로써 권리를 행사할 수 있다.
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