건설감정사례
언론보도
소규모 건축공사의 시공 과정에서 주의할 점
- 등록일18-11-15
- 조회수1,586
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지난 달에는 소규모 건축공사의 설계 과정에서 주의할 점을 알아보면서 소규모 건축공사의 게약체결 과정에서 허가도면 또는 평당 단가를 기준으로 공사계약을 체결하지 말고, 구체적인 설계도면을 작성하고 내역서를 첨부하여 이를 토대로 공사금액을 책정하고 세부적인 비용 부분을 사전에 합의하여 확정지어 놓아야 한다는 점을 강조하였다. 계약서를 잘 작성하는 것이 분쟁 예방의 가장 기초에 해당하는 것은 사실이지만 시공 과정에서도 분쟁을 예방하기 위하여 주의하여야 할 점이 많다.
공사 진행에 대한 지속적인 관리
통상 소규모 건축공사의 건축주는 공사에 문외한인 경우가 많고 현장 감리를 신뢰하다보니 건축주가 직접 건축현장을 확인하거나 공사 진행 상황을 점검하는 경우는 매우 드물다. 그러나 감리가 제대로 역할을 수행하는 것과는 별개로 시공과정에서 건축주 역시 적극적으로 참여를 하여 설계도면대로 공사가 진행되고 있는지, 설계도면의 변경이 필요하다는 등 공사 진행 과정에서 문제점은 없는지를 확인하는 것이 매우 중요하다. 만약 건축주가 현장에 가보았는데 설계도면과 달리 시공되고 있는 것 같다든지 확인이 필요한 사항이 있으면 일차적으로는 감리 및 시공자에게 문의를 하고, 그래도 확실하지 않으면 제3의 건축시공기술자 등을 통하여 공사 상황을 확인해보는 것이 좋다. 왜냐하면 이미 공사가 완성된 이후에는 설계도면과 달리 시공된 바가 있더라도 특히 은폐된 공간인 경우 이와 같은 사실을 알기 어렵고, 만약 알게 되었다 하더라도 마감재를 모두 뜯어내고 재시공을 하여야 하므로 설계도면과 동일한 상태로 다시 시공을 하는 것이 비용 면에서 매우 비효율적이거나 현실적으로 불가능해질 수 있기 때문이다.
변경사항은 무조건 문서화
건축주가 시공 상황을 점검하거나 시공자 측에서 설계변경 내지 추가 공사 등을 요구할 경우 모든 협의 사항은 문서로 남겨놓아야 한다. 분쟁의 거의 모든 경우가 당사자 간 의사표시의 불일치와 이를 입증할 수 있는 증거가 없다는 점에서 기인하기 때문이다. 따라서 기존의 계약 내용에서 변경되거나 당사자 간 추가 합의가 이루어진 부분이 있다면 반드시 합의 내용을 기재하고 쌍방의 서명날인을 받아 두어야 한다. 특히 변경시공의 경우에는 변경 사유와 변경시공의 내용, 비용, 범위를 모두 특정하여야 하고, 변경시공 사항과 추가시공 사항을 명확하게 구분한 뒤 비용부담 주체를 정하고 쌍방의 서명날인을 받는 것이 중요하다. 만약 건축주가 시공 현장을 점검하던 중 미심쩍은 부분이 있는데 시공자는 제대로 된 공사라 주장하는 경우에는 감리에게 확실한 점검을 요구하고, 만약 잘못된 시공부분이 있다면 사진을 찍어두는 등의 방법으로 객관적인 증거를 확보하여 두는 것이 바람직하다.
공사가 중단되는 경우
소규모 건축공사의 시공자는 대부분 영세한 업체인 경우가 많다. 그래서 공사 도중 시공자의 파산 등을 이유로 공사가 중단되는 상황이 발생할 수 있고, 건축주와 시공자 사이의 추가공사대금 분쟁으로 인하여 공사가 중단되기도 한다. 만약 공사가 중단되었다면 건축주와 시공자는 모두 반드시 당시 건축물의 상태를 확인할 수 있는 객관적인 증거를 확보해 놓아야 한다. 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두거나 외부 전문가를 통하여 보고서를 작성하는 것도 유용하고, 어떠한 경우이든 현장 사진과 비디오 촬영 등을 통하여 객관적인 자료를 병행하여 남겨 두어야 한다.
공사가 완성된 경우
공사가 완료된 경우에는 건축시공기술자 등과 함께 건축공사가 설계도면대로 이루어졌는지, 부실시공이 이루어진 곳은 없는지를 최종적으로 확인해 보는 것이 좋다. 나중에 하자가 발생하거나 발견된다 하더라도 시공자는 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 한하여 책임을 부담하므로 상당한 시간이 경과한 이후에는 시공자에게 보수요청을 할 수 없게 되는 경우가 종종 있기 때문이다. 따라서 준공 직후에 면밀히 확인하여 하자보수를 받는 등 방법을 논의하여 합의하고, 각종 인허가 등을 확인하며, 시공자로부터 하자이행증권을 교부 받고, 만에 하나 보수가 불가능하다거나 금전배상으로 협의가 된 경우 미리 손해배상액을 특정하여 공사잔금과 정산을 하는 것이 바람직하다. 만약 시공자에게 다수의 채권자가 존재하는 상황이라면 잔금을 먼저 지급한 뒤 추후 손해배상액을 돌려받으려고 해도 시공자가 자력이 없어 지급이 불가능한 상황이 생길 수 있기 때문이다.
분쟁해결 방법
시공 과정에서 공사 중단, 추가공사대금 등 문제가 발생하였는데 당사자 간 분쟁이 협의로 종결되지 않는 경우 건축주 입장에서는 어떻게 진행을 하여야 하는 것인지 막막한 경우가 많다. 이 단계에 이르렀다면 반드시 건설전문변호사의 도움을 받기를 권한다. 초기에 전문가와 함께 분쟁을 해결하면 비교적 수월하게 끝낼 수 있는 경우에도 변호사 비용을 아끼려다 훨씬 큰 손실을 입게 되는 경우를 자주 본다. 뒤늦게 변호사를 찾아와도 변호사가 수습하기 어려워져 난항을 겪는 경우가 대부분이다. 분쟁이 발생하였을 때 소송으로 해결할 수도 있고 다른 절차를 이용할 수도 있으나 일단 전문가와 상담을 해본 뒤에 더 적합한 절차를 이용하면 된다.
가. 건설소송
서울중앙지방법원은 민사재판부 중 합의재판부 6개와 단독재판부 5개를 건설전담재판부로 지정하여 건설과 관련된 사건을 전담하고 처리하도록 한다. 이 외에 다른 지방법원에도 건설전담재판부가 있는 경우가 있다. 따라서 건설관련 분쟁이 발생하여 소송을 제기하면 특별한 사정이 없는 한 건설전담재판부의 전문적인 판단을 받아볼 수 있다.
건설소송에서 가장 중요한 것은 감정절차인데 추가공사대금이든 공사타절이든 대부분의 건설소송은 감정절차를 거치지 않고서는 입증이 어렵다. 감정절차에 관해서는 별도로 다시 한 번 집중적으로 다루는 것으로 하고 간략히 설명하면 소송당사자가 기성고, 추가공사범위 및 금액 등 다툼이 있어 감정이 필요한 부분에 관하여 법원에 감정을 신청하면 법원은 법원에 등재된 감정인 후보자 중 1인을 감정인으로 지정하고, 지정된 감정인이 설계도면, 계약서 등 관련 서류를 가지고 공사현장을 확인하여 신청인이 감정을 요청한 항목에 대한 답을 해주는 것이다.
소송당사자들은 변론기일에 출석하여 구두로 진술하거나 사전에 서면 공방을 통하여 각자의 주장을 할 수 있고, 감정, 사실조회 등의 절차를 통하여 증거를 신청하여 자신의 주장에 유리한 입증자료로 활용할 수 있다. 소송은 법원의 판결에 의하여 분쟁이 종결되고 정확한 판단이 이루어질 수 있다는 점에서 장점이 있으나 소송기간이 길고 상당한 비용이 투입되며 다소 엄격한 입증이 필요함에 유의하여야 한다.
나. 소송 외 절차
소송으로 해결하지 않아도 ‘대한상사중재원’ 또는 ‘건설분쟁조정위원회’의 도움을 받을 수 있다. 대한상사중재원은 중재를 통하여 관련 전문가(법조경력 10년 이상인 자, 실무경력이 10년 이상인 자로서 상장기업은 3년 이상, 비상장기업은 5년 이상 임원으로 근무하거나 전문직종에 15년 이상 또는 분야별 최상위급 자격 취득자로 5년 이상 근무한 자, 대학교수로 5년이상 및 박사학위자로서 5년이상 근무한 자 등)들의 결정을 받아보거나 전문가들의 조력 하에 조정절차를 통하여 분쟁을 해결할 수 있고, 건설분쟁조정위원회는 국토교통부 산하 기관으로써 설계, 시공, 감리 등 건설공사에 관계한 자간의 책임에 관한 분쟁, 발주자와 수급인간의 건설공사에 관한 분쟁, 수급인과 하수급인간의 건설공사 하도급에 관한 분쟁, 수급인과 제3자간의 시공상의 책임 등에 관한 분쟁, 건설공사의 도급계약의 당사자와 보증인간의 보증책임에 관한 분쟁, 수급인 또는 하수급인과 제3자간의 자재의 대금 및 건설기계사용 대금에 관한 분쟁, 건설업의 양도에 관한 분쟁, 수급인의 하자담보책임에 관한 분쟁, 건설업자의 손해배상책임에 관한 분쟁을 심사 조정대상으로 하며 위원회의 조력 하에 조정으로 분쟁을 해결할 수 있다.
다. 소결론
각 사안별로 당사자 간 의사, 다툼의 범위 및 난이도, 입증가능한 정도 등에 따라 더 적합한 해결 절차가 있다. 사안이 매우 복잡하고 정치한 판단을 받을 필요가 있는 사건이라면 소송을 통할 수밖에 없겠지만 비교적 사건이 간단하고 분쟁의 조기종결을 원한다면 소송 외 절차를 이용할 수도 있다. 어느 경우에도 전문가의 조력을 받아 진행을 하는 것이 당사자에게 유리한 것은 당연하다.
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