개요
하자소송에서 하자발생 시점을 기준으로 하자보수비를 분류하면 크게 사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자로 나뉜다. 사용검사 전 하자의 개념은 목적물이 계약에서 정한 용도에 적합한 성상을 결여하였거나 그 통상의 용도에 사용할 만한 성상을 갖지 못한 경우의 하자를 일컫지만, 구체적으로 개별 소송에서는 설계도면, 관련 법령 대비 미시공, 변경시공된 경우가 이에 포섭된다.
사용검사 전 하자의 보수비 산정의 과다함
각 아파트마다 정도의 차이가 있긴 하지만 사용검사 전 하자보수비는 전체 하자보수비의 상당부분을 차지한다. 우리 법무법인이 수행한 사건 중에서도 사용검사 전 하자의 보수비가 전체 하자보수비의 70~80%에 육박하는 경우가 간혹 있었다. 그런데 대부분의 하자 내용을 살펴보면 설계도면 대비 변경시공이거나 미시공인 경우이고, 사실상 입주자들은 이로 인해서 큰 불편함을 느끼지 못한 상태로써 소위 객관적 하자에 해당하지는 않는 경우였다.
예를 들면, SMC 천장재를 사용하면서 PVC 천장재를 사용할 때 기재하던 '반자틀' 시공지시를 삭제하지 않아 반자틀 미시공 하자로 다대한 비용이 산정된다거나, 액체방수의 시공 두께와 방수성능 사이의 인과관계가 인정되지 않아 표준시방서에 의하더라도 두께 관련 기준이 삭제된 지 상당기간이 경과하였음에도 불구하고 설계도면이나 공사 시방서에 과거 기준인 액체방수 1종, 2종 등의 표기가 있어 액체방수 두께 변경시공 하자로 큰 금액이 산정되는 경우 등이다.
법원의 태도
법원에서는 설계도면 대비 변경시공 또는 미시공이 된 경우, 드물게 기능상, 미관상, 안전상 결함이 없다면 하자에 해당하지 않는다고 판결하는 경우가 있긴 하나, 대부분의 판결에서는 도면과 달리 시공이 되었다면 그 자체로 하자라고 판단하여 사업주체에 그 책임을 지우고 있다.
대응방안
위와 같은 경우 사업주체로서는 억울할 수밖에 없다. 시공상 과실에 의한 하자가 아님에도 불구하고 매우 큰 금액을 '보수비' 명목으로 지급하여야 하기 때문이다. 그러나 위와 같은 사용검사 전 하자에 대한 보수비는 준공 전에 도서만 면밀히 검토해도 대폭 감소시킬 수 있다. 하자소송에서 문제가 되는 항목들은 어느 정도 정형화되어 있고, 최종도면(준공도면)을 수정하는 과정에서 이 부분을 유념해서 살펴보고 현장 상태와 일치시키는 작업을 하면 추후 사업주체의 불필요한 지출을 크게 감소시킬 수 있을 것이라 본다.
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