개요
공동주택의 하자에 관하여 수분양자돌의 관심이 크게 높아짐에 따라 사용검사 전에 공동주택의 하자의 존부에 관하여 입주예정자와 시행자 및 시공자 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 뿐만 아니라 일부 지역의 부동산 가격이 하락하자 해당 지역의 수분양자는 분양계약을 그대로 유지하고 싶어하지 않는다. 이와 같은 상황에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁중 하나가 수분양자는 하자로 인하여 분양계약을 해제하겠다고 주장하고 사업 주체는 해제사유에 해당하지 않는다고 맞서는 것이다.
분양계약 해제의 요건
통상 분양계약을 해제할 수 있는 요건은 분양계약을 체결하며 작성하는 공급계약서에 명시되어 있다. 각 공동주택별로 다소 상이할 수는 있을 것이나 대체로 분양계약의 해제사유로 다툼이 되는 부분은 '하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우'에 해당하는지 여부이다. 즉, 위 게약서 상 조항을 근거로 수분양자가 분양계약을 해제하고자 한다면 하자가 중대하다는 점 뿐 아니라 해당 하자로 인하여 계약목적을 달성할 수 없게 되었다는 점까지 입증하여야 한다.
법원의 태도
공동주택의 경우에는 분양자가 대규모 건설업체이므로 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점, 개별 분양계약이 해제되더라도 부지사용권을 보유하고 있으므로 건물을 철거하여야 하는 문제가 발생하지 않는다는 점, 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결할 수 있다는 점 등을 이유로 대법원은 계약 해제권을 인정하고 있다. 해제권을 인정하고 있음에도 불구하고 실제로 법원에서 위 각 사유를 이유로 한 해제를 인정하는 경우가 많지 않다. 왜냐하면 계약은 가급적 지켜져야 하는 것이고 이를 해제하기 위한 요건이 다소 엄격하기 때문이다.
결론
그러나 최근에 이르러 하자가 다수 존재한다는 등의 이유로 행정청이 보수이행을 사용검사의 조건으로 제시하는 경우가 많고, 이와 같은 사례가 점점 늘어나는 추세이다. 결국 사용검사를 받지 못하고 반복적으로 보수 및 검사로 시간이 흘러가면 입주가 지연되므로 통상적으로 게약 해제 사요로 부기되는 '입주예정일의 3개월 이상 지연'에 걸리게 되어 사업주체가 고스란히 손해를 떠안게 될 수 있다. 따라서 향후에는 하자가 사용검사 이후 하자담보책임의 문제뿐 아니라 계약해제의 요건으로서도 중요한 의미를 가질 수 있으니 주의를 기울여야 한다.
정홍식 변호사 (법무법인 화인)
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