건설감정사례
언론보도
[Q&A] 전문기술자의 노련한 대응을 통한 하자분쟁의 해결
- 등록일19-08-08
- 조회수1,061
들어가며
분양계약에서 정한 준공일을 준수하지 못할 경우 수분양자는 분양자를 상대로 지체상금을 청구할 수 있고, 때에 따라서는 분양계약의 해제 사유도 될 수 있다. 시행사 및 시공사 입장에서는 사용승인 일자를 맞추기 위하여 갖은 노력을 다하기 마련인데, 분양 목적물에 발생한 각종 하자 및 그에 따른 민원은 사용승인을 늦추는 주된 원인이 되고있다. 이에 사용승인을 앞두고 하자와 관련하여 시공사와 입주예정자 간에 협의절차를 거치는 경우가 많은데, 기민한 대응을 통해 협의를 성공적으로 이끌어 낸 사례가 있어 이를 소개한다.
하자발생 현장점검
甲건설사는 자신이 시공한 A공동주택에 관하여 예정 준공일을 1주일 앞두고 임시사용승인을 신청하였으나, 입주 예정자들이 하자를 문제 삼아 사용승인을 하지 않을 것을 강하게 요구하여 난항을 겪게 되었다. 이에 시공사와 입주 예정자들은 A공동주택의 하자가 과연 중요한 하자인지 전문기관의 객관적 검토를 받아 보기로 합의하였고, 우리 법인과 협업하는 에이앤티엔지니어링이 이 용역을 수행하였다.
전문기술자의 선제조치에 따른 하자의 해결
에이앤티엔지니어링은 입주예정자와 시공사 간의 공동 현장점검 5시간 전에 위 현장을 미리 점검하여 문제될 수 있는 하자들을 점검하였다. 에이앤티엔지니어링의 검토결과 다른 큰 문제는 없었으나, 창문틀의 이격 등으로 인하여 개폐 시 흔들림이 발생하는 현상이 문제되었다. 창문의 흔들림은 직접 육안으로 확인 가능한데 흔들림이 지속되는이상 중요한 하자라고 볼 여지도 있어, 전체 철거 후 재시공이 필요하다고 판단된다면 그 보수에 걸리는 시간동안 사용승인이 지연될 수도 있는 일이다.
이에 에이앤티엔지니어링의 전문기술자는 긴급히 이 흔들림 하자의 원인과 보수방법을 모색하였고, 브래킷 시공상태는 양호한 것으로 보아 우레아폼을 통해 틈을 메꾸면 흔들림 하자를 보수할 수 있을 것이라는 판단을 내리고, 샘플을 선정하여 우레앙폼을 시공하였다.
문제는 우레아폼의 경우 양생에 3시간 정도가 걸린다는 것이었는데, 다행히 에인앤티엔지니어링은 공동 현장점검 5시간 전에 현장을 자체 점검하였기 때문에 양생의 시간을 확보할 수 있었다. 더하여 혹시 모를 사태에 대비하기 위해 입주예정자들에게 브리핑 등을 하여 양생시간을 추가로 확보하였고, 마침내 창틀의 흔들림을 함께 확인하였으나, 과연 흔들림 하자는 감쪽같이 보수되어 있음을 확인할 수 있었나. 그 결과 위 하자는 중요하지 않은 하자로 분류되어 사용승인에 어떠한 장애가 되지 아니한 것으로 정리되었고, 마침 이러한 사정이 관할 행정청에 인지되어 원활히 사용승인 절차를 밟게 되었다.
위와 같이 성공적으로 분쟁을 해결한 요인은 세 가지로 볼 수 있다. 첫째로 에이앤티엔지니어링이 사전에 현장점검을 한 것, 둘째로 사전 현장점검에서 즉각 하자의 원인과 해결방안을 찾은 것, 셋째로 노련하게 시간을 확보하여 하자보수를 완료한 것이다. 이 세 가지 대처는 결국 전문적 기술과 경험에 따른 노련함에 의한 것이고, 세 가지 대처중 하나라도 누락하였다면 위 분쟁의 해결은 장담할 수 없었을 것이다.
결론
하자의 문제는 사용승인을 포함한 사업수행 전반에 걸쳐 쟁점이 되는 것이고, 그 대응을 어떻게 하느냐에 따라 최악의 경우 분양계약 해제에까지 이룰 수 있다. 따라서 시공사 및 시행사는 하자보수비 소송에서만 하자를 다툴 것이 아니고, 시공 및 사용승인 단계에서부터 적극적으로 하자문제에 임할 필요성이 있으며, 특히 사용승인 단계에서는 위 사례와 같이 기민하고 노련한 대응이 요구됨을 주지하여야 할 것이다.
정홍식 변호사 (법무법인 화인)
http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201907240811472940191
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