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건설감정사례

언론보도

[Q&A] 하자판정의 기준도면 문제

  • 등록일20-01-22
  • 조회수26

개요

2014. 10. 15.에 선고된 대법원 2012다18762 판결에 따라 건설소송에서 하자 판정의 기준은 준공도면이 되어야 한다. 즉 허가도면(사업승인도면)과, 준공도면(사용승인도면)이 있을 때, 최종적으로 준공을 받기 위하여 제출하는 준공도면이 하자판정의 기준이 되어야 한다는 것이다. 이는 당 법무법인이 만들어 낸 판례로서, 아파트 하자판정에 대한 중요한 기준점을 정했다는 데 의미가 있다 하겠으나, 위 판례 선고 이후 하급심 법원들은 구체적인 계약 내용을 고려하지 아니하고 거의 일률적으로 준공도면을 기준으로 하자판정을 하고 있다. 아래에서는 복잡 다양한 건설소송에서 경우에 따라서는 사업승인 도면이 기준이 되어야 할 때도 있다는 점을 살펴보도록 하겠다. 

 

준공도면 기준 판결이유 분석

위 대법원 판례는 입주자들이 사업주체를 상대로 아파트에 발생한 하자에 대한 담보책임을 물은 판례이다. 입주자들이 가지는 담보책임이라는 것은 민법, 공동주택법 내지 집합건물법 등에 근거 하는데, 이는 엄밀히 말하자면 건설공사의 도급인과 수급인 사이의 도급계약에 근거하여 발생한 책임이 아니고, 분양자와 수분양자 사이의 분양계약에 근거하여 발생하는 책임이다. 따라서 분양자인 시행자가 수분양자인 입주자들에게 어떤 건물을 지어서 분양하겠다고 약속하였는지가 주된 쟁점이 되는 것이다.

 

이와 같은 전제 하에서 해당 대법원 판례를 분석하면, ① 분양계약을 체결할 때 참고가 되는 도면이 사용승인도면인 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공현장의 여건을 감안하여 설계변경이 자주 이루어지며 이는 최종적으로 사용승인도면에 반영되는 점, ③ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점 등을 큰 판결이유로 삼고 있음을 알 수 있다.

 

경우를 달리하여야 할 필요성 

그러나 입주자들이 주축이 되어 제기하는 아파트 소송이 아닌, 도급인과 수급인 사이의 중소규모 건설소송까지 범위를 넓히면 상당히 다른 양상이 나타난다. 일단 아파트 입주자와는 달리, 공사계약의 직접적인 도급인과 수급인은 준공도면을 기준으로 계약을 체결하지 않는다. 최초도면을 기준으로 공사비를 산정하여 계약을 체결했는데, 나중에 변경도면만을 기준으로 하자판정이 이루어지면 가감정산의 문제가 복잡하게 발생할 우려가 있다. 또 중소규모 공사계약에서는 건설사가 설계의 주도권을 쥐는 경우도 있는 반면 건축주와 설계자의 커넥션이 강하고 시공자는 말 그대로 시공만 하는 경우도 있다. 각 경우에 따라서는 시공자가 시공과정에서 한 번도 보지 못한 준공도면이 관청에 접수되어 있는 경우도 있고, 반대로 합의로 변경하기로 한 사항이 준공도면에 반영되어 있지 않은 경우도 부지기수이다. 이러한 경우에도 일률적인 준공도면 적용이 타당할까? 준공도면만 적용한다면 전자의 경우 시공자가 불리할 것이요, 후자의 경우 건축주가 불리할 것이다. 

 

결여 

하급심 재판부가 사실관계가 명백히 다른 아파트 소송에서의 대법원 판례를 다른 온갖 건설사건에도 무분별하게 적용하고 있는 경향은 상당히 아쉬운 점이라 하겠다. 아파트 하자판정의 기준도면이 준공도면이 되어야 한다는 점에는 적극 동의하는 바이나, 분양계약의 문제가 끼어 있지 않은 다른 건설계약에서는 당연히 도급계약의 당사자 사이에서 최종적으로 계약 내용으로 삼기로 한 도면이 무엇인지를 각 사건별로 면밀히 검토해 보는 노력이 필요하며, 경우에 따라서는 사업승인도면, 1차 변경도면, 준공도면 등 그 무엇이라도 기준이 될 수 있다는 판단의 유연성도 필요하다 할 것이다.

 

정홍식 변호사 (법무법인 화인)

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