공동주택관리법 시행에 따른 하자담보책임
1. 공동주택관리법의 시행
기존에 공동주택의 하자담보책임기간 등을 규율하던 주택법 제46조, 주택법시행령 제59조가 2016. 1. 19. 주택법의 개정으로 삭제되었고, 이를 대체하여 공동주택관리법이 2016. 8. 12.부터 새롭게 시행되었다. 공동주택관리법의 시행으로 2016. 8. 12. 이후 분양되는 공동주택에 관한 하자담보책임은 기존의 주택법, 집합건물법이 아닌 공동주택관리법이 규율할 것이다. 아래에서는 하자담보책임과 관련하여 공동주택관리법의 시행에 따른 변화를 살펴본다.
2. 공동주택관리법령상 하자담보책임기간
기존의 주택법시행령 제59조는, "하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다."고 규정하여 하자의 발생이 하자담보책임기간 내에만 있다면 하자보수요청은 하자담보책임기간 경과 후에 있더라도 사업주체는 하자담보책임을 부담하는 것으로 보았다.
그러나, 2016. 8. 12. 새롭게 시행된 공동주택관리법시행령 제38조 제1항은, "공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다."고 규정하고 있어, 입주자 또는 입주자대표회의가 하자담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수요청을 하여야 사업주체가 하자담보책임을 부담하는 제척기간으로 해석된다. 따라서 기존의 주택법시행령 제59조와 달리 공동주택관리법 하에서는 하자담보책임기간 내에 하자보수요청이 없는 이상 제척기간의 도과로 담보책임을 부담하지 않을 것으로 보인다.
3. 하자담보책임의 종료
공동주택관리법은 구 주택법에 존재하지 않던 담보책임의 종료에 관한 사항을 새롭게 규율하고 있다. 공동주택관리법시행령 제39조는 사업주체로 하여금 담보책임기간 만료 30일 전까지 그 만료 예정일 등을 입주자대표회의에 통보하도록 규정하고 있으며(제1항), 이에 따른 입주자 또는 입주자대표회의의 하자보수청구에 대하여 지체없이 하자보수를 이행하도록 의무를 부과하고 있다(제2항). 또한 하자보수가 완료도니 때에는 입주자 또는 입주자대표회의의 회장이 담보책임기간이 만료된 이후에 종료확인서를 작성하여 주도록 규정하고 있으며(제5항), 특히 공용부분에 관하여는 입주자들의 의견청취 및 입주자대표회의의 의결을 거쳐 종료확인서를 작성하도록 규정하고 있다(제6항). 따라서 위 규정에 따라 적법하게 하자보수를 완료하고 담보책임 종료확인서가 작성된다면 적어도 담보책임기간이 경과한 하자에 대하여는 사업주체가 더 이상 담보책임을 부담하지 않는다고 보아야 할 것이다.
4. 결론
새롭게 시행된 공동주택관리법은 그동안 실무적으로 문제가 되던 하자담보책임기간, 하자담보책임의 종료에 관하여 규정하고 있어, 향후 입주자대표회의가 제기하는 하자소송에서 사업주체의 하자담보책임이 일부 경감될 수도 있을 것으로 예상된다. 다만 구체적 사안에 따른 법령의 적용은 향후 법원의 유권해석이 필요할 것이다.
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