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하자분쟁의 대가들을 만나다. [법무법인화인,건설분쟁,하자소송]

등록일17-05-26
조회수3,414

하자분쟁의 대가들을 만나다

건축 어벤저스

건축에 있어 하자는 설계자, 시공자, 누구보다 건축주에겐 정말 피하고픈 존재다. 이러한 분쟁의 한가운데서 오랜 세월 발로 뛰어 온 두 전문가를 초대했다.

1. 우창규 건축시공기술사(경력40년 하자관리 감정가)

우창규 대표는 대형 건설사에서 건설사업관리를 하고 대학 강단에서 활동한 바 있는 경력 40년의 건축시공기술사, 법원 감정인으로 활동하는 대한민국 하자관리 역사의 산증인이다.

2. 정홍식 변호사(2천 건 넘는 건축하자분쟁 전문)

정홍식 변호사는 건축하자분쟁과 관련해 수행한 소송만 2천여건, 현재 진행사건만 3백여 건이다. 전원주택부터 수백억원 아파트 하자분쟁소송까지 이 분야의 대가로 알려져 있다.

때는 바야흐로 2016년 12월, 거리마다 크리스마스 캐롤이 울려 퍼지던 그 때, 서울 강남구 논현동에 위치한 친친디 사무실로 두 명의 신사가 찾아왔다. 한 눈에 보아도 건축주 포스는 아니었다. 코트 차림의 두 신사는 심상치 않은 표정으로 마주앉아 명함을 건넸다. 친친디의 기사를 읽고 그 취지에 공감했노라며 친친디에 합류하고 싶어 찾아왔다고 했다.

이들은 건축하자분쟁전문 법무법인 화인의 정홍식 대표 변호사, 에이앤티 엔지니어링 우창규 대표였다. 약력을 듣고 직접 자료를 찾아보니 하자분쟁해결에 있어 둘째가라면 서러울 정도로 이 분야에서 명성을 쌓고 있는 전문가였다.

두 시간 여 짧은 시간 만남이었지만, 그간 친친디가 파악했던 건축 현장의 문제 그 이상의 것들이 이 시장에 산적해 있으며, 실제 소송으로 이어지는 많은 사례들을 들을 수 있었다. 다시 한 번 건추가자관리에 대한 경각심을 불러일으키는 상황이었다.

전국 법원 건설재판전담부 법관연수 강사로서 활동하고, 법관들의 하자소송 및 건설분쟁에 대한 이해를 지원하는 활동을 하는 정 변호사는 최근 들어 다세대 주택과 다가구 주택, 펜션, 별장 등 신축공사의 분쟁이 크게 늘었다고 했다. 이렇게 분쟁이 심각해진 원인에는 여러 가지가 있지만 공사도급계약을 체결할 때 설계도면과 제대로된 내역서 없이 계약하는 관행에도 큰 원인이 있다는 것이다.

인허가용에 불과한 얇디얇은 도면을 기준으로 평당 단가를 내고 사양만 기재된 게약서로 수 억 원에 이르는 주택 계약을 하는 사람들. 그는 이것을 일컬어 '백지위임'이라고 칭했다. 이는 언제 터질지 모르는 시한 폭탄을 앉고 있는 것과 다를 바가 없다는 것이다. 게다가 부가세를 발행하지 앉는 현금공사 피해는 그간 [집짓기 엑스파일] 취재를 통해 익히 알고 있었지만, 그 실태는 상상 이상이었다.

분쟁이 발생했을 때는 설계도면과 내역서 등을 토대로 미시공, 변경시공, 부실시공 등의 구체적인 상황을 전문기술자가 먼저 살펴보고 난 후 소송이나 조정 등을 신청해야 한다. 이러한 사전조치 없이 막연히 억울하다는 사정만 듣고 사건을 맡는 변호사들이 많은데, 건설 용어조차 제대로 모르는 상황에 처음부터 공부하며 소송에 임하다 보면 분쟁을 오히려 더 악화시키는 경우가 허다한 실정이다.

정 변호사가 운영하는 '법무법인 화인'은 현재 국내 100개 업체 이상의 건설사들을 상대로 자문과 소송대리 업무를 수행하고 있으며, 국내 전체 건설관련 분야 집합건물 하자소송에 있어서 독보적인 법무법인으로 성장했다고 했다. 문득, 친친디는 궁금해졌다.

- "건축을 전공한 것도 아닌데, 어떻게 건축분쟁전문 변호사가 되었을까?"

그는 친친디를 변호사사무실 윗층에 위치한 에이앤티 엔지니어링 사무실로 안내했다. 사건 상담부터 재판 진행까지 항상 관련 엔지니어와 함께 일해야 하기 때문에 건설관련 분쟁의 기술적인 특성을 고려해 안전진단, 건설 사업 관리, 소송보조업무 등이 가능한 기술용역업체를 함께 운영하고 있다고 했다. 우 대표가 이끄는 이 사무소는 건축시공기술사, 토목시공기술사, 건축사, 특급기술자와 건축기사들로 구성된 20명 이상의 기술자들이 법무법인 변호사들의 건설 분쟁 관련 자문과 소송업무를 지원하고 있었다.

정 변호사는 사후조치가 아닌 사전조치의 필요성을 절실하게 느끼던 중 주택건축관리 전문회사로서 토지매입부터 설계/시공, 건축관리, 금융, 세무, 분쟁관리, 하자관리까지 내부 전문가를 두고 시스템을 운영 중인 친친디가 너무 반가웠다고 했다. 친친디와 함께 더 많은 문제를 사전에 에방하고 건축주의 권익을 보호해나갈 수 있을 것이라는 생각이 들었다고 했다. 건설 초기 단계에서부터 안전진단, 준공도서 사전검토용역, 추가 공사대금청구 및 하자관련 소송 등에 대해 통합 솔루션을 제공해 보다 많은 건축주들에게 혜택을 주고자 한다는 것. 젊은 감각의 친친디와 함께 누구도 절대 손해보지 않는 집짓기를 실현하기 위해 의기투합하기로 한 것이다.

법무법인 화인 정홍식 대표변호사

"집짓다 가정이 파괴될 수도 있습니다."

'집을 지으려다 십년을 늙는다'는 말이 있습니다. 저는 나아가 정신과 치료를 받고 극단적으로 자살에 이른 사안까지 봤습니다. 대다수의 건축주들이 건축과정에서 대출을 받게 되는데 건추고가정에 분쟁이 생기고 시공업자가 유치권을 행사하고 결국 현장이 멈추게 되면 그 상태에서 경매로 까지 이어지는 경우가 생깁니다. 집을 지으려던 한 가정의 꿈이 무참히 짓밟히게 되는 것이죠. 이것은 이후 사회적 비용 증가와 국가적 낭비로 이어지게 됩니다. 이런 현장이 전국에 한 두 곳이 아닙니다. 우리 사무실을 찾아와서 내내 울다가 가는 건축주도 자주 만나지요.

에이앤티 엔지니어링 우창규 대표

"결로·방수·균열, 하자 3종 세트를 주의하라!"

첫째, 환기로 해결되지 앉는 결로와 곰팡이는 단열재 시공에 문제가 있을 수 있습니다. 특히 외기와 접하는 부위에 성능이 좋은 단열재를 시공했는지, 단열재 이음부위의 폼 충전 및 테이핑 처리가 제대로 된 것인지 확인할 필요가 있습니다.

둘째, 누수 및 방수 문제가 있습니다. 건물에 물이 유입되거나 물을 사용하는 공간에 방수처리를 부실하게 하면 서서히 그 문제는 드러나게 되어있습니다.

마지막으로 철근콘크리트 건물에서 흔히 볼 수 있는 균열 및 소음 발생 하자가 문제가 있습니다. 건축물에서 균열은 어쩔 수 없이 생길 수 있는데, 그 크기가 0.3mm 기준으로 하자 판정을 하고 있습니다. 층간바닥 소음방지는 차음재 선정 및 성능에 유의하고 슬래브 두께 정밀시공 등을 준수해야 합니다.

FAQ

- "오래된 빌라에 살고 있는데 옆에 큰 건물이 신축 공사를 시작했어요. 건물에 금이 가고 기울어질까 노심초사에요."

큰 건물의 신축 공사로 인접한 노후 주택에 금이 가거나 기울어지는 현상이 생기는 경우가 있는데요.

건물이 빽빽하게 들어선 구도심의 경우, 오래된 건물을 허물고 새로 짓는 일이 많아지면서 비슷한 상담이 자주 들어오고 있습니다. 인접지 공사로 인하여 건물에 금이 가거나 기울어지면 어쩌면 건물이 무너질 수 있는 무서운 일이 일어날 수 있습니다.

어느 정도 규모가 있는 시공사가 공사를 하는 경우는 인접 건물에 대한 정밀안전진단을 발주하고 게측관리를 통해 인접 건물의 현황을 체크합니다. 구체적으로 보면 주변 지반에 지중경사계, 지하수위계를 설치하여 경사도의 변경이 있는지, 지하수위의 변동이 있는지를 살펴보고, 건물에 건물경사계와 건물균열계를 설치하여 건물경사도에 영향이 있는지, 건물균열이 발생하는지 여부를 살펴봅니다. 그러나 이와 같은 자료는 시공사측이 가지고 있어 인접지 주민에게 잘 보여주지 앉고, 소송이 아니면 인접지 주민이 볼 방법이 전무한 것이 사실입니다.

또한 규모가 작은 시공사가 공사를 하는 경우에는 인접 건물에 대한 정밀안전진단을 실시하지 앉고 건물 기울기라든가 균열 발생 여부를 확인할 수 없는 것도 문제입니다.

그렇다면 인접지 주민들이 대응할 방법은 없는 건가요?

인접지에서 공사를 한다고 하면 주민들이 의견을 모아 관청에 민원을 제기하는 한편, 시공사측에 정밀안전진단을 요구하여야 합니다. 시공사측에서 정밀안전진단을 하지 않는다고 할 경우에는 그와 같은 안전진단을 하는 업체를 통해 도움을 받으셔야 합니다. 이와 같은 안전진단을 통한 자료가 있으면 추후 인접지 공사 중 또는 공사가 완료된 이후에 내 건물에 문제가 있다고 판단된다면 소송을 할 수 있는데요. 공사 중에는 '공사중지가처분'이라는 것을 신청할 수 있고, 공사가 완료된 이후에는 내 건물에 발생한 하자를 보수하는 것에 갈음하여 곤해배상을 신청할 수 있습니다.

공사중지가처분이나 손해배상이라는 것이 일반 사람들은 쉽게 생각할 수 없는 것으로 보이는데요.

내 건물에서 문제가 생긴다고 생각되면 가만히 앉아서 있을 수는 없잖아요. 민원을 제기하는 것도 권리구제에는 한계가 있고요. 그리고 소송이라는 것도 전문가를 만나면 어렵지 않게 할 수 있습니다. 건물에 문제가 생겼는데 아직 공사중이다라고 하면 공사중지가처분을 신청하고 이것이 받아들여지면 건물안전 문제가 해결되기 전까지는 공사를 진행할 수 없습니다. 또한 공사가 끝난 후라면 손해배상 소송을 제기할 수 있는데, 이 경우에는 법원의 감정이라는 절차를 거쳐야 합니다. 균열 등의 하자가 발생하였다고 한다면 그에 대한 보수비를 인정받을 수 있습니다. 그리고 건물이 침하된다든지 하면 구조 감정을 통해 건물을 인위적으로 들어올리는 공법에 따른 보수비를 인정받을 수 있습니다.

요즘은 건축기술이 탁월하게 발달해서 '디락(D-Rock)공법'이라든가, '잭업(Jack Up) 공법' 등 건물을 최초 상태대로 들어올리는 기술이 있고요. 이와 같은 기술을 통해 건물을 복원시키는 손해배상금을 인정받을 수 있습니다.

- "저희 집 옆에 22층 아파트가 들어선대요. 분명히 햇빛을 가릴텐데, 일조권을 주장할 수 있는 방법이 없을까요?"

집 옆에 새로 들어서는 고층 건물로 인해 햇빛을 가리게 되는 경우가 생기는데요?

요즘은 건물 층수가 높아지고 햇빛에 대한 권리의식도 강해져 일조권과 관련한 상담도 적지 않습니다. 일조권은 직사광선의 이익을 향유할 수 있는 권리인데요. 햇빛이 잘 들어오게 되면 난방비용도 경감되고 세탁물 건조와 습기 방지 등의 혜택도 누리게 되고요. 또 주거의 쾌적도 증대와 실내의 조명비용 경감 혜택도 얻을 수 있습니다. 집안에 식물을 키운다고 하면 식물의 생육에 필요한 에너지를 얻을 수 있고, 비타민D 합성에는 햇빛을 많이 쬐야 한다고 하는데, 내 집에 햇빛이 잘 들어오는 건강해 질 것 같은 정신적 효과 등도 있겠죠.

이 와 같은 일조권이 법적으로 보호되는 권리 인가요?

현행 실정법에서 일조권에 대하여 명확한 정의규정을 두고 있지는 않지만 법원은 일조권을 법적인 권리로 인정하고 있습니다. 다만 일조권 피해가 감내할 수 있는 범위 내지 여부가 기준입니다.

구체적으로는 피해가 극대화되는 동지를 기준일로 하여 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 8시부터 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 총 4시간 정도 확보되는 경우에는 일조방해를 감내하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조방해의 경우 감내할 수 있는 한도를 넘는다고 보고 있습니다.

또한 상업지역이나 공업지역보다는 주거지역에서 일조의 가치가 훨씬 크기 때문에 지역적 특성도 고려하고요. 건폐율, 용적률 또는 이격거리 및 건물높이 제한에 관한 규정 등 간접적으로 일조확보에 영향을 주는 법규정을 위반하는 경우 감내할 수 있는 한도를 초과하는 것으로 인정하는 등 여러가지 요소를 고려하여 일조권 침해 여부를 판단합니다.

일조권이 침해되었다고 한다면 어떻게 구제를 받을 수 있나요?

건물의 신축 초기에는 공사중지가처분을 청구할 수 있고, 공사가 완료되고 나서는 건물철거청구, 손해배상청구등을 할 수 있습니다.

건물철거청구는 이미 지어진 건물을 허물라는 것이어서 공사중지가처분을 받고도 공사를 강행한 경우 등에 국한하여 이루어집니다. 보통은 건물층수를 제한하는 청구가 보편적인데, 법원은 22층 높이의 건물을 일조권이 침해 된다는 이유로 20층을 초과하는 건물을 짓지 말라는 판결을 한 사례가 있습니다.

그리고 손해배상청구를 생각해 볼 수 있는데요. 토지, 건물 가격의 하락으로 인한 손해를 인정받을 수 있고 위자료도 인정될 수 있습니다. 위자료는 사례마다 다르지만, 세대당 30만원에서 300만원 사이 수준입니다.

[답변 : 정홍식 변호사]

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