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건설감정사례

언론보도

[법률라운지] 아파트 하자소송의 제척기간

  • 등록일24-04-29
  • 조회수74

집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 동법 시행령 제5조는 담보책임의 존속기간을 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자에 대해서는 사용검사전 하자는 5년, 사용검사후 하자 중 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사 등 건물의 구조상ㆍ안전상 하자는 5년, 건축설비 공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상ㆍ미관상 하자는 3년, 마감공사의 하자 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자는 2년으로 정하고 있다.

 

한편 집합건물법 제9조의2 제1항에서는 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 위 담보책임의 존속기간 내에 행사하여야 한다고 규정함으로써, 하자담보책임기간을 제척기간으로 정하고 있다. 그렇다 보니 위 기간 내에 권리행사를 하였는지 여부가 하자소송에서 중요한 쟁점으로 대두되고 있다.

 

특히 통상 아파트에서는 입주자대표회의나 관리사무소가 공문을 통해 하자보수 요청을 하게 되는데, 이러한 보수 요청을 제척기간의 준수에 필요한 권리 행사로 볼 수 있는지 여부에 대해서 하급심 판결의 태도가 엇갈리고 있다.

 

그런데 최근 다수의 하급심 판결은 아파트에서 발생한 하자에 대하여는 구분소유자들이 입주자대표회의에 보수를 요청하여 해결하는 것이 통상적이므로 구분소유자들이 원고를 통해 하자보수를 요청하였다고 봄이 타당한 점, 건축에 관한 전문가가 아닌 구분소유자들이 하자를 개별적으로 완벽히 특정하여 그 보수를 청구하는 것은 기대하기 어려운 점, 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 보수를 요구하였다면 공용부분 및 전유부분의 하자에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보아야 한다는 점 등을 들어 입주자대표회의의 보수 요청을 포괄적인 권리행사로 보아 제척기간을 준수한 것으로 판단하고 있다.

 

그러나 집합건물법 제9조의2 제1항에서 명확히 구분소유자의 권리 행사를 규정하고 있고, 구분소유자의 하자담보추급권과 집합건물관리단의 하자보수청구권은 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리인 점, 아파트의 권리주체도 각 구분소유자인 점을 고려하면, 입주자대표회의가 하자보수를 요청하였다고 하여 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여, 혹은 구분소유자들이 입주자대표회의를 통해 하자보수청구권을 행사한 것으로 보기 어렵다.

 

이와 같이 입주자대표회의가 구분소유자는 아닌 것이 분명한 이상, 입주자대표회의의 권리행사를 구분소유자의 권리행사로 보는 것은 부당하다. 그러므로 하자소송에 대응하는 시공사로서는 하자보수 요청 공문의 주체는 누구인지, 공문 외 별도의 하자접수를 한 세대가 있는지 등을 세심히 살펴 대응할 필요가 있고, 법원 또한 근거 법령 및 그 취지 등을 종합적으로 고려하여 이에 부합하는 정확한 판단을 할 필요가 있다.

 

정현미 변호사(법무법인 화인)

 

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202403310833046390211 

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