건설감정사례
언론보도
미시공, 변경시공 문제점
- 등록일17-05-26
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미시공, 변경시공 문제점
1. 하자소송의 변화
하자소송에서 미시공, 변경시공이 차지하는 비중이 점점 커지고 있다. 초기에는 감정서에서 균열보수비용이 대부분을 차지하다가 균열보수비용이 상당부분 과장되어 있음이 하나씩 밝혀지면서 근래에는 미시공, 변경시공 쪽으로 옮겨가고 있고 원고편에서 하자소송을 주도하고 있는 변호사들 중 미시공, 변경시공을 중점적으로 찾아서 소를 제기하는 변호사들이 점점 늘어나고 있는 상황이다.
건설사들이 사실상 미시공하였거나 저급으로 변경시공한 경우도 있으나 상당부분 설계도면 관리에 부주의하거나 사후관리에 부주의한 결과로 실제적으로는 미시공, 변경시공이 아님에도 불구하고 감정서에 미시공, 변경시공으로 평가되어 상당한 액수의 배상을 해야 하는 경우도 빈발하고 있으므로 건설사들이 앞으로 각별히 주의를 기우려야 할 부분으로 사료된다.
2. 미시공, 변경시공과 문제점
미시공, 변경시공이란 말 그대로 설계도면에 시공하도록 되어 있음에도 시공하지 않았거나 시공하기는 하였으나 저급자재를 사용하거나 저급시공한 경우를 지칭하는 것으로 이에 대한 배상은 당연한 것이다.
사람이 하는 일이고 수많은 공종에 대해 수많은 전문건설업체들이 시공에 참여하여 공사하는 관계로 관리감독상 어느 정도까지는 불가피하게 수반되는 문제로 보여지는 부분이다.
그런데 실제적으로 미시공, 변경시공이 아님에도 불구하고 설계도면의 관리부실이나 불명료, 불명확 등으로 인하여 미시공, 변경시공으로 인정되고 평가돼서 상당한 금원의 배상금이 지급되고 있는 것이 문제다.
3. 하자소송에 많이 등장하는 미시공, 변경시공
감정서에 등장하는 미시공, 변경시공은 그 사례들이 워낙 방대하고 많아 일일이 모두 열거할 수는 없지만 우선 미시공에는 조경수 미식재, 지하주차장 보호모르터 미시공, 세대도어 마구리면 미시공 등 설계도면이나 표준시방서 등에 비추어 시공하지 않은 것을 지칭하고, 변경시공은 에폭시나 우레탄, 단열뿜칠 등의 두께부족, 욕실단차높이부족, 발코니 단차부족 등과 같이 설계도면이나, 표준시방서 등 지시서와 달리 시공한 경우를 통칭한다.
설계도면의 불명료로 인하여 미시공이냐 변경시공이냐에 대한 논란도 많이 발생하는데 대표적인 것이 싱크대하부, 뒷벽마감재 미시공, 무늬코트상도 미시공, PD내 조적벽미장 미시공 등이 대표적인 사례들이다.
이외에도 모델하우스나 분양광고전단지 등과 관련하여 미시공, 변경시공인지 여부도 많이 문제되고 있고, 근래에는 지하층 결로와 관련하여서도 문제가 많이 발생되고 있다.
4. 위와 같은 미시공, 변경시공들이 모두 배상해야 할 대상인가.
배상하여야 할 대상인지 여부, 배상할 대상이라면 철거 후 재시공 비용인지 아니면 공사비 차액상당인지, 혹은 다른 대체 공법으로 가능한 것은 아닌지 등에 대해 다양한 입장들이 있다.
재시공비용이나 공사비차액 산정의 경우 재료비나 인건비 등에 대한 입장도 다양한 상황이다.
균열보수비 산정에서와 마찬가지로 어느 특정사건의 감정인이 어떤 성향인지 여하에 따라 입주자들이나 건설사들이 전혀 다른 내용의 판결을 받게되는 원인이 바로 여기에 있다.
한세대를 106㎡를 기준으로 하였을 때 세대당 30만원부터 300만원까지 천차만별의 판결이 선고되고 있다.
현장검증이나 현장회의를 통해 수많은 아파트 단지들을 살펴 보았으나 마감상태가 깔끔한지 여부에만 약간 차이가 있었지 기본적인 구조체는 차이가 없었다.
법령으로 구조설계기준을 규정하여 엄격하게 관리하고 있기 때문에 구조체에는 근본적인 차이가 날 수가 없다고 본다.
균열보수비 산정에서와 동일하게 미시공, 변경시공에도 건설감정기준이 반드시 정립되어야 한다고 본다.
5. 미시공, 변경시공들에 대한 감정기준을 정립할 수는 없는 것인가.
균열보수비와 동일하게 미시공, 변경시공의 경우에도 감정인마다 다른 성향을 보이고 있다.
철거후 재시공비용은 산출하는 감정인부터 시공비상당액을 산출하여 시공비 차액상당을 배상해야 한다는 감정인, 또는 아예 하자가 아니어서 감정대상에서 배제시키는 감정인에 이르기까지 입장이 다양하다.
재시공비용이나 시공비상당액을 산출하는 경우에도 재료비나 인건비, 단가 등에도 상당한 차이를 보이고 있다.
위와 같이 수많은 공종별 미시공, 변경시공에 대한 위와 같은 다양한 입장차이에 대해 모두 대법원에 상고하여 대법원의 최종적인 판단을 받아서 정리해야 할 문제인가 하는 의문도 생긴다.
또한 9년전부터 사용해온 아파트와 3년전부터 사용해온 아파트, 평당 건축비 200만원인 아파트와 평단 건축비가 500만원인 아파트를 동일한 기준으로 평가하여야 하는지 하는 문제도 있다.
입주자들을 비롯한 건설사 등 이해관계인들과 감정인, 법조인 등이 모두 깊이 고민해 봐야 할 문제라고 생각한다.
6. 서울중앙지방법원 건설실무연구회에서 발간한 건설감정실무와 관련
건설감정실무 중 건설감정기준에서 일부 미시공, 변경시공에 대한 일정한 조건하에 하자로 판정하면서 재시공비용 또는 시공비차액을 산정하도록 하고 있다.
수차례 회의와 세미나 등의 과정을 통해 규정을 한 것이기는 하나 몇 몇 공종의 경우 상당한 논란이 있을 것으로 예상된다.
특히 화장실신발걸림, 타일 뒷채움불량, 세대도어 마구리면 미시공, 싱크대하부, 벽체마감미시공, PD내벽미장미시공, 액체방수층두께부족, 미장몰탈두께부족, 각종 보온재미시공, 고사목 등에 대해서는 많은 논란이 있을 것으로 예상된다.
위와 같은 공종의 경우 하자로 판정하는 전제조건이 너무 단순하고 추상적이어서 감정인마다 동일한 공종에 대해 다른 판정을 할 수 밖에 없을 것으로 보인다.
적어도 기능이나 안전이나 미관상 지장을 초래하고 있는지 여부, 설계자의 의도, 건축의 경제성, 국토해양부에서 제정한 표준시방서의 규정내용, 실제 시공가능여부 등을 종합적으로 검토하여 객관적이면서 공정한 전제조건하에서 그러한 전제조건이 충족되는 경우에 한하여 하자로 판정하도록 하였어야 했지 않느냐 하는 의견들이 많은 것으로 알고 있다.
특히 요즘 많이 문제가 되고 있는 지하실 결로에 대해 “지하층의 단열, 환기시스템 등을 고려한 적합한 보수방법원을 산정하여야 한다”라고 규정하여 분쟁을 더 부추기지 않을까 우려된다는 의견도 있다.
더구나 화장실신발걸림, 타일뒷채움부족, 싱크대하부, 뒷벽마감미시공의 세대 목문마구리면 미시공, 고사목 등의 일부 공종의 경우 그동안 재판과정을 통하여 공정하고 합리적으로 정리되가고 있던 부분에 대해 다시 하자소송 초기상태로 되돌렸지 않았는가 하는 의견들도 있는 것으로 알고 있다.
7. 앞으로 지향해야 할 방향
균열보수비 산정기준이 정립되야하는 것과 마찬가지로 미시공, 변경시공에 대한 감정기준도 정립되야 한다는 것에 대해서는 대부분 공감하고 있다. 그 시급성도 공감하고 있다.
가장 신뢰받고 권위를 인정받아야 할 법원을 위해서도 필요하다고 본다.
누가, 어떤 절차를 거쳐서 정립해야 하는지에 대해서는 각자 의견이 다를 수 있다.
건설사들이나 입주자들 모두가 공감하고 동의하는 객관적이고 공정하면서도 합리적인 감정기준이 정립되어야 한다는 전제에 선다면 건설사들도 아니고 입주자들도 아니며 법원도 아니다. 감정인들은 더더구나 아니다.
합리적이고 공정한 대안을 찾아야 할 때가 되었다고 본다.
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