시공업체가 도면대로 시공하지 않아 실내 결로가 발생한 경우 그에 관한 하자보수 책임이 시공사에 있다는 점에는 이견이 없으나 시공사가 예정된 도면대로 시공을 했음에도 불구하고 실내 결로가 발생했다면 이를 공동주택의 하자로 판단할 수 있을지에 대해서는 의문이 든다. 결로 현상은 수분을 포함한 대기의 온도가 이슬점 이하로 떨어져 대기가 함유하고 있던 수분이 물체 표면에서 물방울로 맺히는 현상으로 실내 결로는 실내·외의 온도 차와 창호가 제공할 수 있는 단열 기능에 기본적으로 좌우된다고 할 수 있다. 창호 제작에 대한 KS 기준은 '실내온도 20도 정도 및 습도 50% 정도'로 돼 있고 창호의 성능이 이를 충족한 경우 창호 자체의 법규 위반 문제는 없다고 할 것이다.
그러나 현실적으로 우리나라 아파트 입주자들은 이와 같은 온도와 습도를 유지하며 생활하는 시간이 없다. 오히려 생활습관의 차이로 인한 결로 현상이 심한 경우가 대부분이다. 창호제작 KS 기준은 정부가 산업정책 차원 에서 겨울철 실내온도를 20도 정도로 맞춰 생활하라는 일종의 정부에서 권장하는 온도와 습도라 할 수 있다.
KS 기준대로 온도와 습도를 유지하면 결로는 거의 발생하지 않는다고 하나 현실적으로 이 온도를 유지하며 생활하는 가구가 별로 없어 아무리 단열재나 그에 관한 시공이 잘 이뤄지더라도 결로에 관한 공사상 하자 다툼은 아파트 시공에서 분쟁거리로 내재된 부분이라 할 것이다.
결로 현상으로 촉발되는 곰팡이는 주로 온난다습한 환경에서 발생하게 돼 가구 내 결로가 발생하는 위치는 거의 일치한다. 겨울철 실내·외 온도 차 때문에 생기는 이러한 결로, 곰팡이는 다양한 원인으로 발생하게 된다. 첫째 입주민의 '사용상 과실로 인한 하자', 둘째 설계자의 단열재 부분 적용 오류에 따른 '설계상 하자', 셋째 단열재 부실시공에 따른 '시공상 하자' 등이 복합적으로 작용하게 된다.
결로 발생의 원인 중 시공사의 하자보수담보 책임 범위는 단열재 부실시공에 따라 열교가 발생되는 구간으로 제한되는 것이 마땅하며 발생 그 자체만으로 시공사의 잘못으로 보는 것은 적절치 않다. 실내 공기의 습도도 결로의 주요한 원인이므로 사용자의 습도 관리 등을 종합적으로 판단해 하자로 판단해야 할 것이다.
이와 관련, 서울중앙지법 건설소송실무연구회에서 지난 2011년 9월 27일 발표한 '건설감정 실무지침의 결로하자 판정기준'에는 '입주자가 사용검사 이후 임의로 발코니 새시 공사를 한 경우 결로로 인한 하자책임은 새시 업자에게 있으므로 시공사의 책임이 아니다'라고 밝혀 발코니 새시 시공 주체에 따라 하자 채김을 구분하고 있다.
따라서 발코니는 외기에 해당하는 공간으로 설계 당시부터 단열재 시공을 고려하지 않는 만큼 건설사의 시공상 잘못이 아닌 것이다. 뿐만 아니라 실내 결로를 하자로 판단함에 있어서도 총 가구수 중에서 결로 하자가 발생한 가구와 발생하지 않은 가구의 비율, 수분양자들에게 분양 당시 실내습기와 창호관리에 대해 주의 및 사용방법을 고지했는지 여부 등도 반드시 고려해야 할 것이다.
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