건설감정사례
언론보도
조경 고사목 하자에 관하여
- 등록일17-06-28
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조경 고사목 하자에 관하여
1. 개요
공동주택 하자소송에서 단지 내 잔디, 식재 등 조경의 고사목, 미식재, 규격불량 하자는 원고인 입주자대표회의 등에서 가장 많이 문제를 삼고 있는 감정 항목으로, 단지의 규모에 따라 다르나 적어도 수천만원에서 수억원에 이르는 하자보수비가 법원 감정에 의해 산정되고 있다. 특히 조경 고사목 하자에 대하여는 아직까지도 법원이 명확하고 일관된 기준을 제시하지 못하고 있으므로, 이에 대하여 살펴본다.
2. 고사목 판단기준에 관한 문제
하자소송의 법원 감정인들은 고사목에 대한 판단을 함에 있어 명확한 기준을 제시하지 못하는 경우가 빈번하다. 사단법인 한국 조경학회의 조경공사 표준시방서 제6장 6-1. 1.7.1.항 및 국토교통부의 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준' 제2장 하자여부 판정 제9조 (조경수 고사)에는 "수관부 가지가 2/3 이상 고사된 조경수는 하자로 판정"한다고 규정하고 있다. 따라서 감정 단계에서부터 이러한 기준에 맞게 감정인이 고사목으로 판단하고 있는지를 확인하여야 할 것이고, 그렇지 않다면 감정보완신청 등을 통해 고사목이 아님을 주장하여 보수비에서 제외하여야 할 것이다.
3. 벌목된 수목 등 고사의 원인을 알 수 없는 경우의 문제
감정인들은 일반적으로 고사의 원인조차 밝히지 않고 육안으로 현장조사 당시에 고사된 수목 모두를 집게하여 하자보수비를 산정하며, 이러한 이유로 유지관리상의 부주의 · 병충해 · 천재지변 · 입주민의 요청 등에 의해 벌목된 수목까지도 고사목으로 산정되는 경우도 허다하다. 그러나 국토교통부의 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준' 제2장 하자여부 판정 제9조(조경수 고사)는 "단, 유지관리 소홀로 인한 고사 및 인위적으로 훼손된 조경수라는 점이 입증되는 경우 하자에서 제외한다"라고 규정하고 있고, 또한 조경수는 살아있는 생명체로서 그에 따른 적절한 유지관리가 필요하고, 일반적으로 사용검사일 이후 상담 기간이 경과한 시점에서 감정이 이루어짐을 고려할 때 고사목 전부를 공사상 잘못으로 판단하여 보수비를 산정하여서는 안되며, 공사상 잘못에 기한 고사라는 점이 밝혀지지 않는 이상 하자보수비가 인정되어서는 안 될 것이다.
4. 하자담보 책임기간 및 하자의 발생에 관한 입증의 문제
조경 고사목 하자의 하자담보 책임기간은 구 주택법령에 따라 2년이며, 하자소송을 제기하는 입주자대표회의 등은 2년 이내에 고사가 발생하였다는 사실을 입증하여야 할 것이다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결). 일반적으로 사용검사일 이후 상당 기간이 경과한 시점에서 감정이 이루어진다는 점을 고려할 때, 고사목에 대한 보수요청이 2년 이내에 있었다는 점 등이 입증되지 않는 이상 하자담보 책임기간의 도과로 담보책임은 부정되어야 할 것이다. 또한 하자보수 요청에 따라 사용검사일로부터 2년이 지난 이후에 하자보수를 모두 완료하여 준 경우에도 감정당시 조사된 고사목은 하자담보책임기간 이후에 발생한 하자로 판단함이 타당하므로 이에 대한 하자보수비도 인정되어서는 안 될 것이다.
5. 결어
최근 일부 재판부는 위와 같은 문제에 관하여 원고인 입주자대표회의의 입증이 부재하거나 미비한 경우 담보책임을 부정하는 판결을 한느 경우도 종종 있으나, 대부분의 재판부는 여전히 입주자 대표회의 또는 구분소유자들이 건축에 문외한이라는 이유로 하자임을 인정하고 보수비 산정에 있어 피고의 책임을 일부 제한하는 방향으로 판결을 선고하는 것이 일반적이다. 그러나 민사소송의 변론주의 원칙상 하자의 존재 및 범위에 관한 입증책임은 원고에 있는 것이고, 더욱이 주택법 제55조에 따라 입주자대표회의로부터 하자보수 등 공동주택의 유지관리에 고나한 업무를 위탁받는 관리사무소장을 건축의 문외한이라고 볼 수 없으므로, 위와 같은 점들이 입증되지 않는 이상 하자보수비 등 담보책임은 부저되는 것이 타당하다.
정홍식 대표변호사 (법무법인 화인)
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