1. 문제점
통상 하자소송에서는 감정을 통해 확인된 하자보수비를 그대로 인정하지 않고, 준공 후 감정 시까지의 경과년수, 공종별 내구연한 도과에 따른 자연노화, 관리주체의 관리상 부주의 및 입주민들의 사용상 과실로 인한 하자확대 가능성 등 제반사정을 고려하여 시공사 책임을 일부 제한한다.
그런데 간혹 사용검사 전 하자 즉, 미ㆍ오시공 및 변경시공으로 인한 보수비에 대해서는 자연발생적 노화현상이나 입주민들의 사용ㆍ관리상 잘못이 개입될 여지가 없다는 이유로 책임제한을 배제해야 한다는 주장이 종종 제기되는바, 사용검사 전 하자에 대해서도 보수비를 제한할 필요성에 대하여 논하겠다.
2. 하자라는 개념의 본질적 의미
건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적ㆍ기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결점을 뜻한다.
이러한 하자 개념에 비추어 볼 때, 미ㆍ오시공 및 변경시공이라고 하는 소위 사용검사 전 하자의 경우 감정 시까지 통상 수년이 경과하는 동안 구체적인 기능상, 안전상의 문제가 없다면 그로 인한 건물의 품질에 아무런 문제가 없다는 반증이므로, 오히려 하자로 보는 것 자체가 부당한 측면이 있는 셈이다.
3. 형평성의 문제
또한 손해배상제도의 본질은 손해와 이익 사이에 공평의 원칙을 지키는 것이다. 즉, 특별한 사정이 없는 한 자신이 얻은 이익 이상의 배상을 하는 것은 형평의 원칙에 어긋난다.
그런데 사용검사 전 하자 보수비로서 인정되는 공사비 차액이라는 것은 손해액 산정시점(통상 소 제기시)을 기준으로 하더라도 그로부터 수년 전인 준공 당시의 공사비를 아꼈다는 것인 데 반하여, 실질적으로 손해배상으로서 인정되는 공사비 차액 상당은 수년이 경과한 시점을 기준으로 산정하기 때문에, 그 사이 증액된 물가변동분이 전혀 반영되지 않는 결과, 실제로 아꼈던 공사비보다 배상하는 금액이 더 커지게 되는 문제가 있어 손해배상제도의 본질에도 부합하지 않는다.
4. 자기책임의 원칙
실제로 미ㆍ오시공 및 변경시공의 내역을 살펴보면, 기능상ㆍ미관상 내지 안전상의 아무런 지장이 없음에도 도면과 단순히 수치상에 있어 일부 차이가 난다거나, 일부 시공이 필요 없는 부분임에도 도면에 오기로 기재된 부분이 수정되지 않은 경우도 다수 포함되어 있다.
하지만 오히려 사용검사 후 하자로 감정되는 것들은 현재 기능상, 안전상의 지장을 초래하는 것들로, 이에 대해서는 책임제한을 하면서 전자에 대해서는 책임제한을 하지 않는다면, 이는 책임의 비례성 원칙에 부합하지 않는다고 볼 수 있다.
5. 따라서 사용검사 전 하자에 대해서도 하자의 본질적 의미와 형평성 및 자기책임의 원칙에 비추어 본다면 그 책임을 일부 제한할 이유가 상당하므로, 이 점을 적극적으로 주장할 필요가 있다.
정홍식 변호사 (법무법인 화인)
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