1. 개요
최근 각 구분소유자가 사업 주체와 발코니 확장공사계약을 체결하면서, 발코니를 확장하지 않을 때 필요한 기본품목 공사가 필요하지 않게 되어 오히려 공사비가 덜 들어가거나 실제의 공사비용 증액분이 발코니 확장대금에 미치지 않게 되므로, 사업 주체는 각 구분소유자에게 그 비용 상당을 부당이득, 채무불이행 또는 불법행위 책임에 기해 반환하여야 한다고 주장하며 소를 제기하는 경우가 있었고 해당 사건은 최근 항소심에서 확정되었다.
2. 해당 사건 항소심 판결의 요지
이와 관련된 항소심 판결을 분석해보면, 첫째, 통상 발코니 옵션계약을 체결할 때에 공사대금은 정해져 있기 마련이고 별도로 정산약정을 하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 약정에 기한 정산금 채무가 발생하였다고 보기는 어렵다. 둘째, 구분소유자는 기망 내지 착오에 기한 취소를 주장하나, 발코니 확장계약은 아파트 분양계약에 부속하는 계약이므로 아파트 분양계약과 분리하여 별도의 효력을 가진다고 볼 수 없어 일부 취소 역시 어렵다. 셋째, 해당 사건에서 사업 주체가 고지한 금액이 부당하게 산정된 허위사실에 해당하거나 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어선 위법행위라고 보기도 어렵다. 넷째, 계약에 기하여 그 이행으로 급부를 한 이상 그 급부의 원인관계가 불성립 또는 무효이거나 취소되지 않았으므로 경제적으로 볼 때 그 급부가 과다하다 하여 이를 부당이득으로 볼 수 없다는 논리로 해당 사건 원고의 청구를 기각하였다.
3. 해당 사건 1심 판결의 요지
반면, 해당 사건 1심은 전반적으로 위 항소심 판단과 유사한 논리였으나 사업 주체가 발코니 부분을 확장하는 경우 발코니 부분을 확장하지 않는 경우보다 공사금액이 적게 소요된다면 이러한 사실을 구분소유자에게 고지하여야 할 신의칙상 의무가 있다고 판단한 점에서 차이가 있었다. 즉, 이러한 사실을 고지하지 않고 공사대금을 받았다면 이는 불법행위로서 사업주체의 손해배상 책임이 인정된다는 것이다.
4. 결론
해당 사건 항소심에서는 신의칙상 고지의무가 있는지 여부를 판단하기 위한 전제 사실로 ‘확장형 공사비가 기본형 공사비보다 덜 들어가거나 그 증액분이 발코니 확장대금에 미치지 않는다는 점’을 입증하기 위하여 수차례에 걸친 감정보완이 이루어졌다. 감정 결과 확장형 공사비에서 기본형 공사비를 차감한 차액에 미치지 못하거나 이를 근소하게 상회하는 정도임이 밝혀져 사회적으로 용인될 수 있는 상술을 넘어선 위법한 행위라 단정할 수 없다고 판단한 사안이다. 따라서, 해당 사건 항소심 판결은 발코니 확장공사계약과 관련하여 일응의 기준을 제시한 점에서 의미가 있으나 각 사안에 따라 결론이 달라질 수도 있음을 염두에 두어야 하겠다.
정홍식 변호사(법무법인 화인)
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